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Un loueur inscrit au RCS est considéré comme un professionnel

15/02/2019

Les dispositions du Code de la consommation relatives au contrat de prêt ne peuvent s’appliquer au loueur en meublé professionnel.

Un particulier avait contracté auprès d’un établissement bancaire 3 prêts afin d’acquérir une quinzaine de lots de copropriété d’une valeur totale de 2 millions d’euros. Des lots de copropriété qui étaient destinés à la location meublée et dont les loyers serviraient à rembourser les échéances de prêt. Compte tenu de l’ampleur de son investissement, l’investisseur s’était inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel. Quelques années plus tard, il ne pouvait plus faire face à ses échéances de prêt. La banque avait donc décidé, en 2009, de mettre fin au contrat de prêt et de faire saisir, en 2013, plusieurs biens immobiliers en remboursement de sa créance. Des saisies auxquelles l’investisseur s’était opposé au motif que l’action réalisée par la banque était prescrite. Selon lui, conformément au Code de la consommation, la banque ne disposait que d’un délai de 2 ans pour procéder aux saisies.

Interrogée sur cette problématique, la Cour de cassation a rejeté l’argument de l’investisseur. Selon les juges, il ne pouvait pas invoquer le bénéfice de la prescription de 2 ans réservée aux consommateurs, étant donné qu’il exerçait la profession habituelle de loueur en meublé à titre accessoire (son activité professionnelle principale étant celle de médecin). Et que le prêt qu’il avait contracté avait pour but de financer une activité professionnelle. Peu importait d’ailleurs que l’acte notarié de vente des biens immobiliers fasse mention de certaines dispositions du Code de la consommation. Dès lors, comme le prévoit la législation, la banque disposait bien d’un délai de 5 ans pour exercer son action.

Lien externe : Cassation civile 1re, 23 janvier 2019, n° 17-23917

Où en est-on dans la lutte contre les fonds en déshérence ?

13/02/2019

Un rapport de la Cour des comptes estime que des progrès restent à faire pour lutter efficacement contre les fonds en déshérence.

Les pouvoirs publics mènent une lutte acharnée contre les sommes d’argent en déshérence, c’est-à-dire les fonds dormants sur des comptes bancaires inactifs ou sur des contrats d’assurance-vie non réglés. Selon le dernier rapport de la Cour des comptes, environ 11 milliards d’euros (6,2 Mds€ à fin 2016 pour les comptes bancaires et 4,7 Mds€ à fin 2017 pour les assurances-vie) attendraient encore d’être réclamés par leurs bénéficiaires ! De son côté, à fin 2018, la Caisse des dépôts et consignations serait assise sur 5,1 milliards d’euros.

Pourtant, différents dispositifs ont été mis en place pour éviter que les banques et les assureurs n’accumulent ces liquidités. Parmi ces dispositifs, on peut citer Ciclade. Un site Internet (ciclade.caissedesdepots.fr) qui permet à toute personne de rechercher ces sommes d’argent « oubliées ». Concrètement, l’internaute doit indiquer les éléments d’identification du titulaire du contrat. Ensuite, si un résultat est trouvé, il crée son espace personnel et émet sa demande de restitution en joignant un certain nombre de pièces justificatives. Enfin, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) étudie la demande, puis transfère par virement au demandeur les sommes concernées.

Des axes d’amélioration

Malgré sa mise en place, le dispositif Ciclade n’a permis de restituer que 143,2 millions d’euros à fin novembre 2018, soit moins de 3 % des sommes déposées par les banques et les assureurs à la CDC. La Cour des comptes explique ce maigre résultat par le fait que les épargnants sont parfois confrontés à des difficultés dans la recherche de leurs avoirs. Selon la Cour, le site Ciclade comporte des lacunes : par exemple, certains types d’avoirs ne peuvent être demandés que par courrier et certains produits d’épargne (salariale notamment) sont traités sur un autre site Internet. Elle note également que les délais de traitement pour la restitution des sommes d’argent sont relativement longs, 6,4 mois en moyenne.

Pour améliorer cette situation, la Cour des comptes a formulé plusieurs recommandations. Tout d’abord, elle propose de développer les fonctionnalités et l’ergonomie du site Internet Ciclade afin de faciliter la recherche par les épargnants des avoirs transférés à la CDC. Ensuite, elle souhaite des évolutions législatives afin de préciser davantage les produits concernés par les dispositifs de lutte contre la déshérence. Le rapport vise spécifiquement l’assurance-vie de retraite supplémentaire. Un produit actuellement exclu et qui représente un stock de liquidités important (13,3 Mds€ à fin 2016). Enfin, elle demande à rendre obligatoire un compte rendu annuel des fonds en déshérence des établissements bancaires à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

Lien externe : Rapport annuel 2019 de la Cour des comptes, février 2019

Une année 2018 favorable à l’assurance-vie

08/02/2019

Selon la Fédération française de l’assurance, l’assurance-vie bénéficie d’un bilan 2018 positif avec une collecte nette de plus de 22 milliards d’euros.

La Fédération française de l’assurance (FFA) a dressé le bilan de l’année 2018 en matière d’assurance-vie. Globalement, ce support d’épargne s’en est bien sorti puisque la collecte nette (les dépôts moins les retraits) s’est établie à 22,4 milliards d’euros, soit 8,3 milliards d’euros de plus qu’en 2017. Une performance qui a été réalisée en dépit d’un mois de décembre en repli (-0,6 milliard d’euros). Ce repli s’explique par une chute de l’investissement en unités de compte suscitée par les inquiétudes des épargnants face à la volatilité du marché (0,2 milliard en décembre 2018 contre 2,1 milliards en décembre 2017). Il n’en demeure pas moins que 2018 a été une année record en termes de volumes de souscription d’unités de compte avec 39,5 milliards d’euros.

Troisième meilleure collecte brute annuelle après 2010 et 2006, le montant total des cotisations collectées par les sociétés d’assurance en 2018 a été de 140,1 milliards d’euros (134,6 milliards d’euros en 2017). Les prestations ont, quant à elles, reculé à 117,7 milliards d’euros (126,3 milliards d’euros en 2017). Et l’encours des contrats d’assurance-vie (provisions mathématiques + provisions pour participation aux bénéfices) s’est élevé à 1 700 milliards d’euros à fin décembre 2018, en progression de 1 % sur un an.

Lien externe : Communiqué de presse de la Fédération française de l’assurance du 4 février 2019

Aménagement des prélèvements sociaux sur les revenus du capital

06/02/2019

Les personnes qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français de Sécurité sociale, mais qui relèvent d’un régime de Sécurité sociale d’un autre État membre de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse sont désormais exonérées de CSG-CRDS sur leurs revenus du capital.

Jusqu’à présent, les revenus du patrimoine et les produits de placement étaient assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ces derniers se décomposant de la façon suivante :
- la CSG (9,9 %) ;
- la CRDS (0,5 %) ;
- le prélèvement social (4,5 %) ;
- la contribution additionnelle (0,3 %) ;
- le prélèvement de solidarité (2 %).

La Cour de justice de l’Union européenne avait jugé que les personnes qui étaient affiliées à un régime de Sécurité sociale dans un État, autre que la France, situé dans l’Espace économique européen (EEE) ou en Suisse ne devaient pas subir ces prélèvements sociaux lorsque ces derniers étaient destinés à financer des prestations ne bénéficiant qu’aux seules personnes assurées au régime de Sécurité sociale français.

L’affectation de ces prélèvements sociaux avait donc été revue pour mettre fin à ces litiges. Une réaffectation qui s’est toutefois révélée encore insuffisante au regard du droit communautaire. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2019 apporte donc de nouveaux aménagements.

D’abord, le taux et,de facto, l’affectation des prélèvements sont modifiés. Restant à un taux global de 17,2 %, ils se répartissent désormais comme suit :
- la CSG (9,2 %) ;
- la CRDS (0,5 %) ;
- le prélèvement de solidarité (7,5 %).

Ensuite, une exonération de CSG-CRDS est spécifiquement instaurée en faveur des personnes précitées. En revanche, elles restent soumises au prélèvement de solidarité, au taux revalorisé de 7,5 %.

Lien externe : Art. 26, loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018, JO du 23

Vente d’un bien propre par un époux : quid de la plus-value ?

30/01/2019

Le prix de la vente d’un bien appartenant en propre à l’un des époux est lui-même un bien propre, y compris la plus-value réalisée à cette occasion.

Lorsqu’une personne mariée vend un bien qui lui appartient en propre, le prix de vente de ce bien est lui-même un bien propre. Et les juges viennent de rappeler qu’il en est de même de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente.

Dans cette affaire, lors de leur divorce, deux époux mariés sous le régime de la communauté étaient en désaccord sur le sort de la plus-value qui avait été réalisée à l’occasion de la vente par l’un d’eux (en l’occurrence le mari), pendant le mariage, d’un bien immobilier qui lui appartenait en propre. Invoquant la règle selon laquelle les fruits et revenus des biens propres tombent dans la communauté, l’épouse considérait que cette plus-value devait être comptabilisée dans l’actif de la communauté et qu’elle avait donc droit d’en récupérer la moitié. De son côté, le mari estimait le contraire.

Les juges ont donné raison à ce dernier. Pour eux, dans la mesure où le prix de vente « qui remplace le bien propre vendu » est lui-même un bien propre, la plus-value, due à l’évolution du marché ou à l’érosion monétaire, résultant de cette vente ne peut en aucun cas être considérée comme un fruit ou un revenu entrant dans la communauté.

Lien externe : Cassation civile 1re, 5 décembre 2018, n° 18-11794

66 % des Français sont favorables à la réforme des retraites

25/01/2019

Interrogés par l’institut Elabe, une majorité de Français estiment que le futur régime de retraite par points sera plus transparent et plus équitable.

Réalisé par l’Institut Elabe pour le compte du quotidienLes Echos, deRadio Classiqueet de l’Institut Montaigne, un récent sondage met en lumière les attentes des Français dans le cadre de la prochaine réforme des retraites. Il apparaît d’abord que nos concitoyens portent un jugement assez sévère sur le système actuel. Ainsi, 57 % des personnes interrogées estiment qu’il fonctionne mal ou plutôt mal et 64 % qu’il est injuste ou très injuste. Un taux qui grimpe à 68 % chez les femmes, à 75 % chez les artisans-commerçants et à 79 % chez les ouvriers.

Un système plus équitable

66 % des Français se disent favorables ou très favorables à l’instauration d’un système de retraite unique par points en remplacement des régimes existants. Lorsqu’on les interroge sur les raisons qui les incitent à soutenir les mises en œuvre d’un tel système, 71 % répondent qu’il entraînera « une simplification du suivi de ses cotisations tout au long de sa carrière » mais également, à 64 %, qu’il permettra une plus grande équité et (62 %) une meilleure prise en compte de la situation de chacun.

En revanche, chacun reste conscient des déséquilibres qui affectent notre système de retraite par répartition. Ainsi, 69 % des personnes interrogées estiment que le déploiement d’un système de retraite par points s’accompagnera d’une augmentation de l’âge minimum de départ à la retraite et, à 58 %, d’une baisse du niveau des pensions.

Durcissement du malus automobile

23/01/2019

Le barème du malus automobile applicable aux véhicules faisant l’objet d’une « homologation » communautaire est modifié pour les mises en circulation intervenant à compter du 1er janvier 2019.

Une nouvelle fois, le malus automobile est durci afin d’encourager l’achat de voitures neuves « propres » et de sanctionner l’acquisition des modèles les plus polluants. Taxe qui s’applique, rappelons-le, à certains véhicules de tourisme lors de la délivrance de leur carte grise.

Plus précisément, c’est le barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une « homologation » communautaire qui est alourdi pour les mises en circulation intervenant à compter du 1er janvier 2019. Ainsi, le seuil d’application est abaissé de 120 à 117 grammes d’émission de CO2/km. En outre, sa progressivité est renforcée, passant de 67 à 76 tranches.

Et attention, si les tarifs affichés sont revus à la baisse, cette dernière n’est qu’apparente et ne vise qu’à prendre en compte l’entrée en vigueur de la nouvelle norme d’homologation des véhicules WLTP (Worldwide harmonized Light vehicles Test Procedure), applicable depuis septembre 2018. Une norme qui fait ressortir des taux d’émission de CO2 supérieurs aux taux déterminés selon l’ancienne méthode. Le nouveau barème maintient ainsi la trajectoire de hausse du malus automobile initiée depuis plusieurs années, tout en neutralisant l’effet inflationniste de la norme WLTP.

Voici le nouveau barème issu de la de loi de finances.

Barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une réception communautaire

Taux d’émission de CO2 (en g/km)Tarif (en €)Taux ≤ 11601173511840119451205012155122601236512470125751268012785128901291131301401311731322101332531343001353531364101374731385401396131406901417731428601439531441 0501451 1011461 1531471 2601481 3731491 4901501 6131511 7401521 8731532 0101542 1531552 3001562 4531572 6101582 7731592 9401603 1131613 2901623 4731633 6601643 7561653 8531664 0501674 2531684 4601694 6731704 8901715 1131725 3401735 5731745 8101756 0531766 3001776 5531786 8101797 0731807 3401817 6131827 8901838 1731848 4601858 7531869 0501879 3531889 6601899 97319010 29019110 500

Pour rappel, voici le barème applicable aux véhicules n’ayant pas fait l’objet d’une « homologation » communautaire, déterminé en fonction de leur puissance fiscale (en chevaux-vapeur), qui, lui, reste inchangé.

Barème applicable aux véhicules ne faisant pas l’objet d’une réception communautaire

Puissance fiscale (en chevaux-vapeur)Tarif (en €)Puissance fiscale ≤ 506 ≤ puissance fiscale ≤ 73 0008 ≤ puissance fiscale ≤ 95 00010 ≤ puissance fiscale ≤ 118 00012 ≤ puissance fiscale ≤ 169 00016 < puissance fiscale10 500 Lien externe : Art. 91, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30

Connaissez-vous le fonds de garantie des dépôts et de résolution ?

23/01/2019

À en croire le dernier baromètre du Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, 48 % des Français déclarent avoir déjà entendu parler de la garantie des dépôts.

Selon le dernier baromètre du Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR), plus de 40 % des Français ont connaissance de cet établissement et de son dispositif de protection. Un score qui reste stable par rapport à l’édition 2017 du même baromètre. Toutefois, un travail de pédagogie sur le sujet reste à faire puisque 18 % des personnes interrogées sur cette thématique pensent que les sommes qu’ils ont épargnées ne seraient pas couvertes en cas de faillite de leur banque. Et 22 % seulement sont en mesure de donner le montant de couverture maximal de 100 000 € par personne et par banque.

Pour les personnes informées de l’existence du fonds de garantie, 34 % en ont eu connaissance par le biais de la fiche informative annuelle jointe à un courrier bancaire, 29 % par une fiche informative présentée à l’ouverture d’un compte ou d’un livret et 16 % par une mention inscrite sur un relevé de compte ou de livret.

Fait intéressant, plus de 10 ans après la dernière crise économique et boursière, les Français (60 %) ont globalement confiance en notre système bancaire. C’est 8 points de plus qu’en 2017 et 11 points par rapport à 2016. Sachant que ce niveau de confiance est plus élevé chez ceux qui connaissent le rôle et les missions du FGDR.

Quelle couverture ?

L’occasion nous est donnée de rappeler que le fonds de garantie des dépôts permet aux épargnants, en cas de faillite d’un établissement financier, d’être couverts jusqu’à 100 000 € sur les sommes déposées sur leurs comptes (comptes sur livret bancaire, comptes et plans d’épargne…). Ce plafond s’applique globalement à l’ensemble des dépôts effectués par la même personne dans la même banque, et ce quel que soit le nombre de comptes qui ont été ouverts.

En outre, un fonds spécifique existe pour couvrir les titres et les autres instruments financiers confiés à un intermédiaire financier (actions, obligations, parts de Sicav ou de FCP…) sur un plan d’épargne en actions ou sur tout autre compte titres. En cas de défaillance de l’intermédiaire boursier, ces fonds sont couverts à hauteur de 70 000 €.

Du nouveau pour le plan d’épargne en actions !

17/01/2019

La loi de finances pour 2019 touche à la fiscalité appliquée au plan d’épargne en actions.

Bonne nouvelle pour les adeptes du plan d’épargne en actions ! La loi de finances pour 2019 apporte quelques modifications au régime fiscal de ce support de placement. Ainsi, à compter du 1er janvier 2019, les gains réalisés en cas de retrait ou de rachat dans un plan d’épargne en actions (ou d’un PEA-PME) avant l’expiration de sa 5e année d’ouverture sont désormais soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 %, sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Rappelons que, jusqu’à présent, ces gains étaient imposés au taux de 22,5 % en cas de retrait ou de rachat avant l’expiration de la 2e année et au taux de 19 % en cas de retrait ou de rachat entre la 2e année et la 5e année.

Lien externe : Art. 44, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30

Paiement fractionné ou différé des droits de succession : le taux d’intérêt 2019 est connu

14/01/2019

Les héritiers peuvent demander à l’administration fiscale d’acquitter les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière de manière différée ou fractionnée moyennant paiement d’intérêts à un taux de 1,3 % en 2019.

Les héritiers peuvent solliciter auprès de l’administration fiscale un paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière dont ils sont redevables.

Rappelons que le paiement fractionné consiste à acquitter les droits d’enregistrement en plusieurs versements égaux étalés, en principe, sur une période d’un an maximum (3 versements espacés de 6 mois). Le paiement différé ne peut, quant à lui, être utilisé que pour les successions comprenant des biens démembrés. Les droits de succession correspondant à la valeur imposable de la nue-propriété sont alors acquittés dans les 6 mois suivant la réunion des droits démembrés (au décès du conjoint survivant) ou la cession partielle ou totale de leurs droits.

Mais attention, en contrepartie de cette « facilité de paiement », les héritiers sont redevables d’intérêts dont le taux est défini chaque année. Ainsi, pour les demandes de « crédit » formulées depuis le 1er janvier 2019, le taux est fixé à 1,3 % (1,5 % en 2018). Un taux abaissé à 0,4 % (0,5 % en 2018) pour certaines transmissions d’entreprises.

Lien externe : Avis du 26 décembre 2018, JO du 27

Le secteur automobile : la roue tourne

11/01/2019

Même si le dernier Mondial de l’automobile qui s’est tenu au début du mois d’octobre à Paris a encore rencontré un beau succès, l’heure est à l’incertitude et au doute chez les constructeurs et équipementiers automobiles.

Cela se voit en premier lieu dans les cours de Bourse. Alors que l’automobile figurait régulièrement parmi les secteurs les plus performants de la cote, il est, depuis le début de l’année, en queue de peloton. BMW, Daimler, Continental, Valeo, Michelin… les « warnings », ces révisions à la baisse par les sociétés de leurs prévisions de chiffre d’affaires ou de résultats se sont succédés au cours des derniers mois. Valeo, star du Cac 40 depuis son entrée dans l’indice en juin 2014, a ainsi perdu plus de la moitié de sa valeur en un an !

Ralentissement en Chine et en Europe

Les constructeurs et leurs fournisseurs ainsi que les équipementiers doivent résoudre une équation qui s’est singulièrement compliquée au cours des derniers mois. Ils doivent continuer à accélérer leurs investissements pour faire face à la quadruple mutation qui se profile avec une voiture qui devient électrique, connectée, autonome et partagée. Mais parallèlement, et c’est là la nouveauté, ils sont confrontés à un marché qui ralentit. La guerre commerciale lancée par Donald Trump contre la Chine a complétement déstabilisé le secteur en bouleversant la chaîne d’approvisionnement et en provoquant une hausse des coûts de production. Parallèlement, les ventes de véhicules dans l’Empire du Milieu, premier marché automobile mondial, baissent depuis le mois de juillet alors que ce pays était le moteur de la croissance du secteur. Enfin, en Europe, les immatriculations ont subi un coup d’arrêt en septembre avec la mise en place de la nouvelle norme d’homologation WLTP des véhicules. Plus proche de la réalité, elle entraîne une hausse de la consommation affichée et une augmentation du coût des voitures et a poussé certains constructeurs à revoir fortement leurs gammes avec, à la clé, des retards de production.

L’exception Peugeot

La baisse en Bourse est donc généralisée, à une exception près : Peugeot. Le constructeur a parfaitement réussi son redressement financier et commercial. Le SUV 3008 rencontre un très large succès et le groupe dégage désormais une rentabilité digne de ses concurrents haut de gamme allemands. Fort de cette réussite, il est même passé à l’offensive en rachetant en 2017 Opel-Vauxhall, les marques européennes du groupe General Motors.

Les principales valeurs du secteur

ValeursEvolution sur 1 anEvolution sur 5 ansPeugeot+2,2 %+199,3 %Renault-22,3 %+2,9 %Faurecia-31,9 %+100,8 %Michelin-28,1 %+18,7 %Valeo-54,4 %+10,7 %

Loi de finances 2019 : les mesures concernant l’immobilier

10/01/2019

La loi de finances pour 2019 prévoit notamment la prorogation de certains dispositifs de défiscalisation immobilière.

Afin d’encourager les propriétaires à rénover leurs logements, les pouvoirs publics ont prorogé et introduit des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Crédit d’impôt transition énergétique

Arrivant à échéance le 31 décembre 2018, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est finalement prorogé pour une année supplémentaire. Rappelons que ce dispositif permet aux contribuables de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pour les dépenses d’amélioration de la qualité environnementale de leur résidence principale, lorsqu’elle est achevée depuis plus de 2 ans. Outre cette prorogation, le CITE voit sa liste de dépenses éligibles s’allonger. Ainsi, le bénéfice du crédit d’impôt est restauré pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées venant en remplacement de simples vitrages. Les dépenses de pose d’équipements de chauffage utilisant des énergies renouvelables deviennent également éligibles, de même que les dépenses payées pour la dépose d’une cuve à fioul, sous condition de ressources.

À noter que l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements, est reconduit jusqu’au 31 décembre 2021. Et le dispositif est aménagé pour le rendre plus simple : suppression de la condition de bouquet de travaux, alignement de la condition d’ancienneté des logements sur celle applicable au CITE...

Dispositif Censi-Bouvard

Alors qu’il devait prendre fin au 31 décembre 2018, le dispositif Censi-Bouvard est également prorogé, pour 3 ans. Précisons que ce dispositif permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables doivent acquérir des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou des résidences avec services pour étudiants.

Rénovation des centres-villes

Le dispositif de défiscalisation en immobilier Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Un dispositif dont les contours restent à définir en termes de zonage, de travaux et de logements éligibles.

Concrètement, les contribuables qui font l’acquisition, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, d’un bien immobilier rénové ou à rénover, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt. Sachant que ces travaux de rénovation doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) et selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Lien externe : Art. 182, 186 et 226, loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30

Impôt sur le revenu : les nouveautés fiscales 2019

08/01/2019

La loi de finances pour 2019 modifie l’imposition des revenus des particuliers.

La loi de finances pour 2019 prévoit notamment la revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu ainsi que du plafonnement des effets du quotient familial.

Barème de l’impôt sur le revenu

Les limites des tranches du barème de l’impôt sur le revenu sont revalorisées de 1,6 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible des prix hors tabac pour 2018.

Le barème applicable aux revenus de 2018 est donc le suivant :

IMPOSITION DES REVENUS 2018

Fraction du revenu imposable (une part)Taux d’impositionJusqu’à 9 964 €0 %De 9 965 € à 27 519 €14 %De 27 520 € à 73 779 €30 %De 73 780 € à 156 244 €41 %Plus de 156 244 €45 %

À noter que l’impôt applicable aux revenus courants (salaires, revenus fonciers, revenus des indépendants…) perçus en 2018 sera neutralisé par l’application d’un « crédit d’impôt modernisation recouvrement ». Un crédit d’impôt ayant pour objet d’éviter une double imposition en 2019 suite à la mise en œuvre du prélèvement à la source.

Plafonnement des effets du quotient familial

Le quotient familial est un système qui corrige la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu pour les contribuables ayant droit à plus d’une part, notamment les contribuables ayant un ou plusieurs enfants.

Toutefois, l’avantage fiscal qui résulte de son application est limité pour chaque demi-part ou quart de part s’ajoutant aux deux parts des contribuables mariés ou pacsés faisant l’objet d’une imposition commune ou à la part des contribuables célibataires, divorcés, mariés ou pacsés imposés isolément.

Le plafonnement général des effets du quotient familial est relevé, pour l’imposition des revenus de 2018, de 1 527 € à 1 551 € pour chaque demi-part accordée pour charges de famille, soit 775,50 € (contre 763,50 € précédemment) par quart de part additionnel.

En outre, des montants spécifiques de plafonnement sont prévus à l’égard de certains contribuables. À ce titre, soulignons que les célibataires, divorcés ou séparés vivant seuls et ayant au moins un enfant à charge bénéficient, au titre du premier enfant à charge, d’une part entière au lieu d’une demi-part. L’avantage en impôt résultant de cette part ne peut pas dépasser 3 660 € pour l’imposition des revenus 2018 (contre 3 602 € pour les revenus de 2017).

Décote

Lorsque le montant de l’impôt sur le revenu brut résultant du barème progressif est inférieur à une certaine limite, une décote est pratiquée sur le montant de cet impôt, après application, le cas échéant, du plafonnement des effets du quotient familial. Pour l’imposition des revenus de 2018, la limite d’application de la décote est portée à 1 196 € (au lieu de 1 177 €) pour les célibataires, divorcés, séparés ou veufs et à 1 970 € (au lieu de 1 939 €) pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune. Rappelons que le montant de la décote est égal à la différence entre sa limite d’application et les trois quarts du montant de la cotisation d’impôt brute du contribuable.

Lien externe : Loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, JO du 30

Avance sur assurance-vie : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers

04/01/2019

Selon les pouvoirs publics, un contribuable qui utilise une avance sur un contrat d’assurance-vie pour financer un logement destiné à être loué peut déduire les intérêts de cette avance de ses revenus fonciers.

Un épargnant qui dispose d’un contrat d’assurance-vie peut demander à son assureur de bénéficier d’une avance. Il s’agit d’une somme d’argent équivalant à un pourcentage de la valeur de rachat de son contrat. Étant précisé que le montant de cette avance ne peut dépasser 80 % de la valeur de rachat pour le compartiment en euros et 60 % pour le compartiment exprimé en unités de compte. À noter qu’en contrepartie de cette avance, l’épargnant est redevable d’intérêts envers la compagnie d’assurance.

À l’occasion d’une question posée par un sénateur, les pouvoirs publics ont précisé que les intérêts payés dans le cadre d’une avance utilisée pour acquérir un bien immobilier donné en location nue sont déductibles des revenus fonciers du contribuable. Attention toutefois, cette déductibilité est possible seulement si le contribuable a bien, à échéance, remboursé le capital avancé ainsi que les intérêts à la compagnie d’assurance.

Lien externe : Rép. Min. n° 02170, JO Sénat du 20 décembre 2018

Prélèvement à la source : un dispositif pénalisant pour les candidats à la propriété immobilière ?

28/12/2018

Selon un récent sondage, 55 % des Français craignent que les banques leur accordent un prêt immobilier moins important que ce qu’ils auraient pu obtenir avant la mise en place du prélèvement à la source.

Le prélèvement à la source est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Un nouveau mode de recouvrement de l’impôt qui supprime le décalage d’un an qui existait jusqu’à présent entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus. Interrogés sur leur perception vis-à-vis de ce nouveau dispositif, près des ¾ des Français (échantillon représentatif de 1 064 personnes âgées de 18 ans et plus) expriment des inquiétudes vis-à-vis du prélèvement à la source. Dans le détail, 34 % ont peur des erreurs dans le montant prélevé, 24 % redoutent une baisse de leur pouvoir d’achat et 19 % craignent d’avoir le sentiment de gagner moins d’argent.

Mais le prélèvement à la source inquiète également les candidats à l’accession à la propriété immobilière. En effet, parmi ceux qui envisagent d’acquérir un logement dans les 2 ans à venir, 55 % ont peur d’avoir davantage de difficultés à faire face à leurs charges financières, et notamment au paiement de leurs mensualités. Ils sont également 55 % à craindre que les banques ne leur accordent un prêt immobilier moins important que ce qu’ils auraient pu obtenir avant la mise en place du prélèvement à la source. Des chiffres qui montent à près de 75 % pour les Français de moins de 35 ans primo-accédants.

Pourtant, les établissements bancaires se veulent rassurants. En effet, selon ces derniers, la mise en place du prélèvement à la source ne devrait pas modifier les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt. Le montant du prélèvement sera toutefois pris en compte pour l’étude globale du dossier et l’évaluation du risque (avec un calcul du « reste-à-vivre »). Dans la plupart des cas, le prélèvement à la source ne devrait pas avoir d’impacts négatifs sur les demandes d’emprunt.

Lien externe : Sondage OpinionWay pour Vousfinancer, décembre 2018

Les Français face à l’épargne

27/12/2018

Selon le dernier baromètre de l’Autorité des marchés financiers, les Français possèdent en moyenne un patrimoine financier de 44 095 €.

L’Autorité des marchés financiers vient de publier l’édition 2018 de son baromètre de l’épargne et de l’investissement. Ce baromètre nous apprend notamment que les Français possèdent en moyenne un patrimoine financier de 44 095 €. Ils sont, sur un échantillon représentatif de 1 244 personnes, 24 % à disposer de moins de 10 000 € d’épargne, 33 % à bénéficier d’une épargne comprise entre 10 000 € et moins de 30 000 €, 15 % entre 30 000 € et moins 50 000 €, 11 % entre 50 000 € et moins de 100 000 € et 10 % de 100 000 € et plus.

Selon les personnes sondées, leur première motivation pour épargner est de pouvoir financer d’éventuelles dépenses imprévues. Autres motivations : mettre de l’argent de côté pour faire face au risque de perte d’autonomie et aux éventuelles dépenses de santé qui peut en résulter.

Interrogées sur leur fréquence d’épargne, 20 % des Français disent ne jamais ou quasiment jamais mettre de l’argent de côté. Ils sont 46 % à épargner occasionnellement dès qu’ils le peuvent et 34 % à épargner régulièrement. 49 % de ces derniers épargnent via des versements programmés. Plus globalement, lorsqu’ils épargnent, 35 % disent verser moins de 100 € par mois, 28 % de 100 € à 199 € et 33 % 200 € et plus.

Lien externe : Autorité des marchés financiers - 2e baromètre de l’épargne et de l’investissement, octobre 2018

Bail d’habitation : suppression de la mention manuscrite pour l’acte de cautionnement

21/12/2018

La récente loi Elan remplace la mention manuscrite de l’acte de cautionnement par une formule pré-imprimée.

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) a été promulguée fin novembre 2018. Une loi qui prévoit un certain nombre de mesures pour répondre aux attentes d’amélioration du cadre de vie au quotidien par le logement et de développement des territoires. Parmi ces mesures, l’une d’elles concerne le bail d’habitation. Ainsi, au moment de la signature du contrat, il n’est pas rare de voir le propriétaire du logement demander au locataire qu’une personne se porte caution solidaire pour lui. En pratique, pour mettre en place un cautionnement, la personne qui se porte caution doit rédiger et signer de sa main, dans l’acte de cautionnement, une mention par laquelle elle s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Cette obligation a pour but de protéger la personne qui accorde la caution en s’assurant du caractère éclairé de son consentement. Étant précisé que l’absence de cette mention manuscrite rend inopérant l’acte de cautionnement.

Avec la loi Elan, cette formalité n’est plus ! Compte tenu de sa lourdeur, qui conduit en pratique à recopier une mention très longue, il a été décidé de la remplacer par une formule pré-imprimée sur l’acte de cautionnement. Il suffit désormais à la caution d’apposer simplement sa signature.

Lien externe : Art. 47, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, JO du 24

Quel rendement pour les fonds en euros en 2018 ?

19/12/2018

Cette année encore, il faudra certainement s’attendre à une légère baisse de rendement des fonds en euros.

Comme chaque année à la même époque, les établissements bancaires et les compagnies d’assurance s’apprêtent à annoncer les performances de leurs fonds en euros pour l’année qui vient de s’écouler. Et si l’on en croit le dernier baromètre de Good Value for Money, cette année encore, les rendements des fonds en euros seront en baisse. Globalement, les épargnants doivent s’attendre à un décrochage de l’ordre de 20 points de base. Ce qui veut dire que le rendement moyen, tous types de contrats confondus, passerait de 1,80 % en 2017 à 1,60 % en 2018. Pour les contrats patrimoniaux, le rendement passerait de 1,88 % à 1,68 %. Et pour les contrats standards (contrats que l’on retrouve chez les bancassureurs), la baisse ferait passer le rendement de 1,52 % à 1,32 %.

En se projetant sur le long terme, ce phénomène de baisse devrait se poursuivre au cours des prochaines années, avec un « atterrissage » durable qui devrait s’effectuer sur un niveau moyen de l’ordre de 1,20 % à 1,30 %. Selon Good Value for Money, la solution pourrait consister à se tourner davantage vers les unités de compte, même s’il est illusoire de croire à une montée durable du taux d’unités de compte dans la collecte brute au-delà de 30 %. Au vu de ces éléments, le secteur de l’assurance-vie va devoir se réinventer et mettre en place de nouveaux schémas d’investissements. Des schémas qui devront permettre de préserver ce placement populaire et sécurisé.

Crédits immobiliers : les taux se tendent légèrement en cette fin d’année !

14/12/2018

L’Observatoire Crédit Logement a observé que les taux ainsi que la durée des crédits immobiliers s’étaient relevés en novembre 2018.

L’Observatoire Crédit Logement vient de faire paraître une note d’analyse des crédits immobiliers souscrits par les particuliers. Cette note nous apprend notamment que les taux des crédits, après avoir connu une certaine stabilité depuis juin dernier (environ 1,43 %), se sont légèrement relevés au mois de novembre 2018 pour atteindre en moyenne 1,44 %. Des taux qui restent toutefois en deçà des niveaux enregistrés en novembre 2017 (1,52 %). L’Observatoire relève néanmoins que, alors que le rythme de l’inflation accélère encore (1,9 % en novembre), les taux d’intérêts réels restent négatifs depuis 6 mois. Une situation inédite depuis 1974.

Fait marquant, l’Observatoire souligne que la durée moyenne des prêts accordés en novembre s’est élevée à 227 mois, soit 8 mois de plus qu’en début d’année 2018. 20 mois de plus si l’on remonte à 2014. En pratique, pour les ménages primo-accédants, la part des crédits immobiliers souscrits sur 25 ans et plus représentent, pour le mois de novembre, 39,2 %. Un pourcentage qui monte à 70,6 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus.

Autre information donnée par la note d’analyse, le niveau de l’apport personnel des emprunteurs est en net recul : -7,4 % sur l’année 2018. L’Observatoire indique que les taux d’apport personnel ont rarement été aussi bas, même durant la crise économique et financière des années 2008-2009, lorsque les établissements bancaires soutenaient à bout de bras la demande de crédits des ménages afin d’éviter une crise des marchés immobiliers résidentiels encore plus profonde.

Lien externe : Observatoire Crédit Logement - note d’analyse des crédits immobiliers pour les particuliers, novembre  2018

La composition du patrimoine financier des Français

12/12/2018

Une note récente de l’Insee nous apprend notamment que 88,3 % des ménages français détiennent au moins un produit financier en 2018.

Selon l’Insee, début 2018, 88,3 % des ménages vivant en France détiennent des produits financiers. Un taux en baisse de 1,8 point depuis 2015. Globalement, ce sont les livrets d’épargne qui sont le plus détenus : 83,4 % des ménages en possèdent au moins un. Et le plus prisé est, sans surprise, le Livret A. À noter toutefois qu’après une décennie d’augmentation, les épargnants se détournent peu à peu des livrets défiscalisés (-2,3 points entre 2015 et 2018). Une tendance qui vient sûrement du fait que leur taux d’intérêt ne cessent de diminuer depuis plusieurs années. Par exemple, pour le Livret A, son taux est passé de 2,25 % à 0,75 % entre février 2013 et août 2015. Ce qui signifie qu’avec le retour actuel de l’inflation, son taux de rendement réel est devenu négatif.

Après les livrets défiscalisés viennent ensuite l’assurance-vie et le plan d’épargne logement. Pour l’assurance-vie, 39 % des ménages déclarent en posséder au moins une. C’est 2,5 points de plus qu’en 2015. Dans le détail, 63,5 % des assurances-vie détenues sont des contrats monosupport en euros. Toutefois, l’Insee souligne que la part des ménages détenant des contrats multisupports est passée de 9,3 % à 11,4 % entre 2015 et 2018. Et la part de ces contrats contenant plus d’un tiers d’investissements en actions a également augmenté. Quant au plan d’épargne logement, 27,6 % des ménages en détient un en 2018 (+5 points en 8 ans).

Lien externe : Insee - Le patrimoine des ménages en 2018, décembre 2018

Le calcul de la contribution de la communauté au financement du logement des époux

07/12/2018

L’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt n’entre pas dans le calcul de la contribution de la communauté au financement d’un bien immobilier des époux.

Deux personnes mariées sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avait acquis ensemble un bien immobilier. Une partie du prix de vente avait été acquittée par des fonds propres des époux et le reliquat par le biais d’un crédit immobilier. Des années plus tard, ce couple avait engagé une procédure de divorce. Le juge avait alors considéré que leur ancienne résidence principale était un bien propre de l’épouse car elle avait contribué à son financement davantage que la communauté. En l’occurrence, elle avait apporté une somme de 60 979,61 € sur un prix de vente global de 136 981,26 €. La communauté ayant contribué à hauteur de 60 756,75 € et l’époux de 15 244,90 € seulement.

S’opposant à cette décision, l’ex-mari avait décidé de porter l’affaire en justice pour faire reconnaître la nature commune de la résidence. Selon lui, le juge n’avait pas pris en compte dans le calcul le montant de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt qui avait été réglée par des fonds communs. Ce qui aurait conduit à qualifier le logement de bien commun puisque le financement de la communauté aurait été ainsi supérieur à celui de l’épouse.

Faux, répond la Cour de cassation. Pour évaluer la contribution de la communauté au financement d’un bien immobilier, seules les sommes ayant servi à payer une partie du prix et des frais d’acquisition doivent être prises en compte. L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut pas être assimilée à des frais d’acquisition.

Lien externe : Cassation civile 1re, 7 novembre 2018, n° 17-25965

Fin de l’ambiguïté pour la résiliation de l’assurance-emprunteur !

05/12/2018

Selon le Comité Consultatif du Secteur Financier, la résiliation annuelle d’une assurance-emprunteur souscrite auprès d’une banque doit intervenir au moins 2 mois avant la date de signature de l’offre de prêt.

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes ayant souscrit un prêt immobilier ont la faculté de résilier chaque année le contrat qui assure leur crédit pour en souscrire un nouveau auprès de l’assureur de leur choix. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance-emprunteur. Une faculté qui peut permettre de réaliser, selon les profils, de réelles économies.

En pratique, pour bénéficier du dispositif, les consommateurs doivent faire parvenir leur demande de résiliation à l’établissement financier au moins 2 mois avant la date anniversaire de leur contrat. Mais problème, les textes qui prévoient cette résiliation annuelle ne précisent pas la notion de date anniversaire. Une imprécision qui ne facilite pas la tâche des emprunteurs voulant se départir de l’assurance-emprunteur qu’ils ont contractée auprès de leur banque.

Concrètement, pour ces derniers, il est difficile d’identifier le bon moment pour faire valoir leur droit puisque le prêt et l’assurance-emprunteur sont intimement mêlés. Ainsi, par date anniversaire du contrat, faut-il comprendre date de la signature de l’offre de prêt ou date de la demande d’adhésion à l’assurance de prêt ? Et sans surprise, certaines banques profitent de cette ambiguïté pour bloquer les demandes de délégation d’assurance.

Conscient de cette difficulté, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a réuni autour de la table les principaux établissements bancaires et compagnies d’assurance, les courtiers ainsi que les consommateurs. Une réunion qui a permis de déboucher sur un accord : la date anniversaire à retenir pour le changement annuel d’assurance-emprunteur est la date de signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale

30/11/2018

Une étude de l’Insee révèle notamment que 58 % des ménages français sont, en 2014, propriétaires de leur résidence principale. En 1968, leur nombre était de 43 %.

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier une étude qui s’intéresse à l’évolution de la part des ménages propriétaires de leur logement en France. Cette étude nous apprend notamment que 58 % d’entre eux sont, en 2014, propriétaires de leur résidence principale. Un nombre en progression puisqu’ils étaient 43 % en 1968. Dans le détail, la part des ménages propriétaires, entre 1968 et 2014, a augmenté de 8 points en Occitanie et jusqu’à 18 points en Normandie. À l’inverse, certaines régions, comme la Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine, ont connu les plus faibles hausses. En Île-de-France, bien que le part des propriétaires soit en légère augmentation et se soit rapprochée de la moyenne nationale (57,8 %), celle-ci reste très inférieure (47,4 %) aux niveaux observés dans les autres régions.

Par ailleurs, l’Insee a également pu constater que la part des propriétaires variait avec l’âge. Ainsi, les ménages dont l’un des membres a au moins 60 ans sont généralement propriétaires de leur logement tant en 2014 qu’en 1968. Étant précisé que la part de propriétaires chez ces ménages a augmenté de 19 points en une cinquantaine d’années, soit la plus forte hausse. Pour les ménages les plus jeunes, la part des propriétaires est faible et relativement stable sur la période 1968-2014 (entre 6 % et 8 %). Sans surprise, ce sont surtout les catégories sociales les plus aisées dans lesquelles la part de propriétaires a le plus augmenté : +23 points pour les cadres et +21 points pour les professions intermédiaires.

Lien externe : Insee Focus n° 132 du 13 novembre 2018

Le dispositif Censi-Bouvard pourrait être prorogé !

27/11/2018

Arrivant à échéance au 31 décembre 2018, un amendement au projet de loi de finances pour 2019 propose une prorogation du dispositif Censi-Bouvard.

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2019, les amendements continuent d’affluer. Et l’un d’entre eux concerne le dispositif Censi-Bouvard. Censé prendre fin au 31 décembre 2018, cet amendement propose de proroger (en l’état !) le dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons que le dispositif Censi-Bouvard permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) doivent acquérir des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou des résidences avec services pour étudiants.

En pratique, les pouvoirs publics justifient cette nouvelle prorogation par le fait de vouloir répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées ; accroissement dû, d’une part, à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et, d’autre part, à la transition démographique qui se traduit par une population de personnes âgées de 60 ans et plus de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035.

Lien externe : Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-CF974 du 31 octobre 2018 (adopté) et amendement n° II-2624 du 15 novembre 2018 (adopté)

Un Français sur trois seulement déclare avoir préparé son départ à la retraite

23/11/2018

Les Français font preuve d’une certaine inquiétude vis-à-vis de leur retraite. Mais, selon une enquête, peu d’entre eux ont pris des dispositions pour compléter leurs pensions de retraite.

La retraite est un sujet de préoccupation majeure pour bon nombre de Français. Un sujet sur lequel s’est penché l’assureur Mercer au travers d’une enquête portant sur l’épargne retraite et salariale en France. Cette enquête nous apprend notamment que 70 % des personnes interrogées craignent une perte importante de leur pouvoir d’achat une fois qu’elles seront à la retraite. Paradoxe, 35 % (âgés de 50 ans et plus) d’entre elles seulement déclarent avoir pris des dispositions pour compenser une éventuelle perte de revenus. Et 32 % comptent agir en fin de carrière seulement. Chez les moins de 30 ans, le sujet ne préoccupe que 17 % d’entre eux.

S’agissant des moyens qu’elles comptent mettre en œuvre pour compléter leurs revenus au moment de la retraite, les personnes interrogées plébiscitent les investissements en immobilier. 83 % d’entre elles estiment qu’être propriétaire de sa résidence principale est le meilleur moyen de préparer sa retraite. Viennent ensuite les plans d’épargne retraite (67 %) et les contrats d’assurance-vie (59 %). Et 21 % des sondés ont déjà souscrit un dispositif individuel de retraite (Perp, contrat Madelin, par exemple).

Fait marquant, près de la moitié des sondés se dit prête à cotiser plus longtemps pour améliorer le montant de sa retraite. En revanche, 38 % se disent opposés à un recul de l’âge minimum légal de départ en retraite.

Lien externe : Mercer – Enquête Les Français face à leur retraite, novembre 2018

Un nouveau dispositif pour encourager les travaux de rénovation dans les centres-villes dégradés

20/11/2018

Pour répondre aux besoins de réhabilitation de l’habitat en centre-ville, le projet de loi de finances pour 2019 intègre un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier.

En plein examen du projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement vient de faire adopter un amendement prévoyant un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier. Un dispositif qui s’appliquerait aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Concrètement, les contribuables qui feraient l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer dans ces zones entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui effectueraient des travaux d’amélioration pourraient bénéficier d’une réduction d’impôt. Sachant que ces travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

La réduction d’impôt serait calculée selon les mêmes modalités que le dispositif Pinel. Rappelons que le taux de réduction du Pinel est calculé sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) et varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Lien externe : Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-1926 du 9 novembre 2018 (adopté)

L’UFC-Que Choisir épingle les plateformes de crowdlending

16/11/2018

Selon une enquête de l’UFC-Que Choisir, près d’une entreprise sur dix, financée sur les plateformes de crowdlending, ne rembourse plus ses échéances.

Coup dur pour les plateformes de crowdlending ! Une enquête de l’UFC-Que Choisir alerte sur les risques liés à ce mode de financement des entreprises faisant appel aux particuliers. Après avoir passé au crible les sept principales plateformes françaises sur une période allant de février 2017 à octobre 2018, l’association de consommateurs a constaté que près d’une entreprise financée sur dix (9,5 %) ne rembourse plus ses échéances, soit une hausse du taux de défaut de plus de 120 % depuis sa dernière étude sur la même thématique datant de février 2017.

Dans le détail, c’est la plateforme Lendopolis qui tient le haut du classement : 18,3 % des projets proposés ne sont plus remboursés (projets en défaut de plus de deux mois rapportés au nombre de projets restant à rembourser). Vient ensuite la plateforme Unilend (11,2 %), plateforme qui a d’ailleurs été placée en liquidation judiciaire le 17 octobre dernier.

Par ailleurs, l’UFC-Que Choisir s’est focalisée sur le rendement dégagé par ce type d’investissement. Selon elle, en se basant sur 293 prêts financés par la plateforme leader du marché (Lendix, rebaptisé récemment October), le rendement annuel net avoisinerait les 0,69 %. Une rentabilité proche de celui du Livret A… les risques de défaut en plus !

L’UFC-Que Choisir explique cette explosion des taux de défaut par le fonctionnement du modèle économique des plateformes. Ces dernières étant rémunérées exclusivement à la commission sur les montants prêtés, elles inciteraient à proposer au financement le nombre maximum d’entreprises, au détriment d’une analyse rigoureuse de leur solvabilité.

Lien externe : UFC-Que Choisir

Sofica : la liste 2018 des sociétés agréées est connue

14/11/2018

Les particuliers ont jusqu’au 31 décembre 2018 pour investir dans l’une des douze Sofica agréées pour 2018.

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2018 pour les investissements de 2019. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 63,07 millions d’euros. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2018.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Lien externe : Centre national du cinéma et de l’image animée - Campagne Sofica 2018

Projet de loi de finances : les Français de l’étranger n’ont pas été oubliés !

09/11/2018

Le projet de loi de finances pour 2019 prévoit notamment d’assouplir les conditions d’application de l’exonération des plus-values immobilières réalisées par les Français de l’étranger sur leur résidence principale située en France.

Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2019 prévoit plusieurs mesures à destination des Français résidents à l’étranger.

Tout d’abord, à compter de l’imposition des revenus de 2018, le taux minimum d’imposition applicable aux revenus de source française des Français de l’étranger serait relevé et passerait ainsi de 20 % à 30 % (de 14,4 % à 20 % lorsque les revenus proviennent des départements d’outre-mer). Toutefois, les contribuables concernés pourraient toujours demander l’application, à leurs revenus de source française, du taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de leurs revenus de source française et étrangère, s’il est inférieur au taux minimum.

Ensuite, la retenue à la source spécifique qui leur est appliquée sur les salaires, pensions et rentes viagères de source française serait modifiée. Notamment, elle deviendrait non libératoire et serait calculée en appliquant la grille de taux par défaut utilisée pour le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu des résidents. Une mesure qui devrait s’appliquer aux revenus perçus par les non-résidents à compter du 1er janvier 2020.

Enfin, le projet de loi de finances propose de faire bénéficier aux Français établis hors de France, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019, d’une exonération de l’imposition de la plus-value immobilière applicable aux immeubles qui constituaient leur résidence principale lors de leur départ de France. Condition pour bénéficier de cette exonération : la cession doit être réalisée avant la fin de l’année suivant celle du départ et le logement doit avoir été inoccupé durant cette période. Étant précisé que les contribuables non-résidents ne pourraient bien évidemment pas cumuler cette exonération avec l’exonération partielle de 150 000 €. En effet, les Français de l’étranger bénéficient déjà d’un régime spécifique d’exonération partielle de 150 000 € portant sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un logement situé en France. Les conditions pour en bénéficier seraient également assouplies en portant de 5 à 10 ans à compter du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, le délai avant l’expiration duquel doit intervenir la cession.

Lien externe : Art. 3 bis et 16 ter, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Des modifications à venir pour le pacte Dutreil

06/11/2018

Les premiers amendements au projet de loi de finances pour 2019 apportent des assouplissements au pacte Dutreil.

Le projet de loi de finances pour 2019 poursuit l’effort de simplification en faveur des transmissions d’entreprise en assouplissant, par voie d’amendements, le pacte Dutreil.

Rappelons que ce dispositif permet d’exonérer de droits d’enregistrement les transmissions à titre gratuit (succession ou donation) de parts ou d’actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à hauteur de 75 % de leur valeur. Pour en bénéficier, les titres transmis doivent notamment avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans, en cours au jour de la transmission, pris par le défunt ou le donateur, avec un ou plusieurs autres associés.

Les seuils de détention

Actuellement, l’engagement collectif doit porter sur au moins 34 % des droits financiers et des droits de vote de la société transmise lorsqu’elle n’est pas cotée ou sur au moins 20 % de ces droits si elle est cotée.

Pour les engagements collectifs souscrits à compter du 1er janvier 2019, ces seuils de détention resteraient inchangés s’agissant des droits de vote, mais seraient abaissés pour les droits financiers à 17 % pour les sociétés non cotées et à 10 % pour les sociétés cotées.

L’engagement « réputé acquis »

L’engagement collectif est réputé acquis lorsque, d’une part, le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint ou son partenaire de Pacs, détient de façon directe depuis au moins 2 ans le quota de titres requis pour la conclusion de cet engagement et, d’autre part, l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité principale ou une fonction de direction.

Le projet de loi de finances prévoit, pour les engagements collectifs réputés acquis à compter du 1er janvier 2019, d’apprécier le quota de titres requis en tenant compte de ceux détenus indirectement, dans la limite d’un seul niveau d’interposition, et en y incluant ceux du concubin notoire.

Lien externe : Art. 16, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Tous les comptes bancaires détenus à l’étranger doivent être déclarés !

05/11/2018

La récente loi relative à la lutte contre la fraude étend l’obligation déclarative des comptes bancaires à l’étranger aux comptes inactifs ou dormants.

Les particuliers, les associations et les sociétés (n’ayant pas la forme commerciale), domiciliés ou établies en France, qui disposent de comptes bancaires à l’étranger doivent les mentionner lors de leurs déclarations de revenus ou de résultats. En cas de non déclaration, ils encourent plusieurs amendes dont les montants peuvent être importants.

Avec la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018, cette obligation déclarative est étendue aux comptes inactifs ou dormants détenus par le contribuable. Concrètement, il s’agit des comptes pour lesquels aucune opération de crédit ou de débit n’a été enregistrée pendant la période visée par la déclaration.

En outre, cette nouvelle loi élargit le champ d’application du délai de reprise de 10 ans dont dispose l’administration fiscale. Jusqu’à présent, ce délai de reprise de 10 ans était ramené au délai de droit commun de 3 ans si le contribuable apportait la preuve que le total des soldes créditeurs des comptes qu’il détenait à l’étranger était inférieur à 50 000 € au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la déclaration devait être faite. Désormais, ce seuil de 50 000 € est apprécié tout au long de l’année, et non plus seulement en fin d’année. Un changement qui permet à l’administration fiscale d’invoquer plus facilement le bénéfice du délai de 10 ans.

Lien externe : Art. 7 et 9, loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018, JO du 24

Droit de préemption du locataire : attention à bien respecter les règles !

02/11/2018

Un locataire dont le droit de préemption n’a pas été respecté peut seulement demander à annuler la vente. Il ne peut pas bénéficier d’une vente forcée à son profit.

Le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail avait pour projet de vendre son bien immobilier. Comme la loi l’y oblige, il avait délivré à son locataire un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € (droit de préemption du locataire). Une offre que ce dernier avait refusée. Plus tard, le locataire avait appris que le logement qu’il avait loué s’était vendu au prix de 80 000 €. Se sentant lésé, il avait assigné en justice le vendeur, l’acquéreur ainsi que le notaire en annulation et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Devant la cour d’appel, les prétentions du locataire avaient été accueillies favorablement par les juges. Ces derniers avaient considéré que le vendeur était tenu de porter à la connaissance de son locataire tout changement quant aux conditions ou au prix de vente. Faute de n’avoir pas respecté la législation sur ce point, les juges avaient estimé que le locataire était fondé à demander la nullité de la vente et à se porter acquéreur du bien immobilier au prix de 80 000 €.

Interrogée à son tour, la Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Lien externe : Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 16-26748

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