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Crédits immobiliers : les taux se tendent légèrement en cette fin d’année !

14/12/2018

L’Observatoire Crédit Logement a observé que les taux ainsi que la durée des crédits immobiliers s’étaient relevés en novembre 2018.

L’Observatoire Crédit Logement vient de faire paraître une note d’analyse des crédits immobiliers souscrits par les particuliers. Cette note nous apprend notamment que les taux des crédits, après avoir connu une certaine stabilité depuis juin dernier (environ 1,43 %), se sont légèrement relevés au mois de novembre 2018 pour atteindre en moyenne 1,44 %. Des taux qui restent toutefois en deçà des niveaux enregistrés en novembre 2017 (1,52 %). L’Observatoire relève néanmoins que, alors que le rythme de l’inflation accélère encore (1,9 % en novembre), les taux d’intérêts réels restent négatifs depuis 6 mois. Une situation inédite depuis 1974.

Fait marquant, l’Observatoire souligne que la durée moyenne des prêts accordés en novembre s’est élevée à 227 mois, soit 8 mois de plus qu’en début d’année 2018. 20 mois de plus si l’on remonte à 2014. En pratique, pour les ménages primo-accédants, la part des crédits immobiliers souscrits sur 25 ans et plus représentent, pour le mois de novembre, 39,2 %. Un pourcentage qui monte à 70,6 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus.

Autre information donnée par la note d’analyse, le niveau de l’apport personnel des emprunteurs est en net recul : -7,4 % sur l’année 2018. L’Observatoire indique que les taux d’apport personnel ont rarement été aussi bas, même durant la crise économique et financière des années 2008-2009, lorsque les établissements bancaires soutenaient à bout de bras la demande de crédits des ménages afin d’éviter une crise des marchés immobiliers résidentiels encore plus profonde.

Lien externe : Observatoire Crédit Logement - note d’analyse des crédits immobiliers pour les particuliers, novembre  2018

La composition du patrimoine financier des Français

12/12/2018

Une note récente de l’Insee nous apprend notamment que 88,3 % des ménages français détiennent au moins un produit financier en 2018.

Selon l’Insee, début 2018, 88,3 % des ménages vivant en France détiennent des produits financiers. Un taux en baisse de 1,8 point depuis 2015. Globalement, ce sont les livrets d’épargne qui sont le plus détenus : 83,4 % des ménages en possèdent au moins un. Et le plus prisé est, sans surprise, le Livret A. À noter toutefois qu’après une décennie d’augmentation, les épargnants se détournent peu à peu des livrets défiscalisés (-2,3 points entre 2015 et 2018). Une tendance qui vient sûrement du fait que leur taux d’intérêt ne cessent de diminuer depuis plusieurs années. Par exemple, pour le Livret A, son taux est passé de 2,25 % à 0,75 % entre février 2013 et août 2015. Ce qui signifie qu’avec le retour actuel de l’inflation, son taux de rendement réel est devenu négatif.

Après les livrets défiscalisés viennent ensuite l’assurance-vie et le plan d’épargne logement. Pour l’assurance-vie, 39 % des ménages déclarent en posséder au moins une. C’est 2,5 points de plus qu’en 2015. Dans le détail, 63,5 % des assurances-vie détenues sont des contrats monosupport en euros. Toutefois, l’Insee souligne que la part des ménages détenant des contrats multisupports est passée de 9,3 % à 11,4 % entre 2015 et 2018. Et la part de ces contrats contenant plus d’un tiers d’investissements en actions a également augmenté. Quant au plan d’épargne logement, 27,6 % des ménages en détient un en 2018 (+5 points en 8 ans).

Lien externe : Insee - Le patrimoine des ménages en 2018, décembre 2018

Le calcul de la contribution de la communauté au financement du logement des époux

07/12/2018

L’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt n’entre pas dans le calcul de la contribution de la communauté au financement d’un bien immobilier des époux.

Deux personnes mariées sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avait acquis ensemble un bien immobilier. Une partie du prix de vente avait été acquittée par des fonds propres des époux et le reliquat par le biais d’un crédit immobilier. Des années plus tard, ce couple avait engagé une procédure de divorce. Le juge avait alors considéré que leur ancienne résidence principale était un bien propre de l’épouse car elle avait contribué à son financement davantage que la communauté. En l’occurrence, elle avait apporté une somme de 60 979,61 € sur un prix de vente global de 136 981,26 €. La communauté ayant contribué à hauteur de 60 756,75 € et l’époux de 15 244,90 € seulement.

S’opposant à cette décision, l’ex-mari avait décidé de porter l’affaire en justice pour faire reconnaître la nature commune de la résidence. Selon lui, le juge n’avait pas pris en compte dans le calcul le montant de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt qui avait été réglée par des fonds communs. Ce qui aurait conduit à qualifier le logement de bien commun puisque le financement de la communauté aurait été ainsi supérieur à celui de l’épouse.

Faux, répond la Cour de cassation. Pour évaluer la contribution de la communauté au financement d’un bien immobilier, seules les sommes ayant servi à payer une partie du prix et des frais d’acquisition doivent être prises en compte. L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut pas être assimilée à des frais d’acquisition.

Lien externe : Cassation civile 1re, 7 novembre 2018, n° 17-25965

Fin de l’ambiguïté pour la résiliation de l’assurance-emprunteur !

05/12/2018

Selon le Comité Consultatif du Secteur Financier, la résiliation annuelle d’une assurance-emprunteur souscrite auprès d’une banque doit intervenir au moins 2 mois avant la date de signature de l’offre de prêt.

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes ayant souscrit un prêt immobilier ont la faculté de résilier chaque année le contrat qui assure leur crédit pour en souscrire un nouveau auprès de l’assureur de leur choix. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance-emprunteur. Une faculté qui peut permettre de réaliser, selon les profils, de réelles économies.

En pratique, pour bénéficier du dispositif, les consommateurs doivent faire parvenir leur demande de résiliation à l’établissement financier au moins 2 mois avant la date anniversaire de leur contrat. Mais problème, les textes qui prévoient cette résiliation annuelle ne précisent pas la notion de date anniversaire. Une imprécision qui ne facilite pas la tâche des emprunteurs voulant se départir de l’assurance-emprunteur qu’ils ont contractée auprès de leur banque.

Concrètement, pour ces derniers, il est difficile d’identifier le bon moment pour faire valoir leur droit puisque le prêt et l’assurance-emprunteur sont intimement mêlés. Ainsi, par date anniversaire du contrat, faut-il comprendre date de la signature de l’offre de prêt ou date de la demande d’adhésion à l’assurance de prêt ? Et sans surprise, certaines banques profitent de cette ambiguïté pour bloquer les demandes de délégation d’assurance.

Conscient de cette difficulté, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a réuni autour de la table les principaux établissements bancaires et compagnies d’assurance, les courtiers ainsi que les consommateurs. Une réunion qui a permis de déboucher sur un accord : la date anniversaire à retenir pour le changement annuel d’assurance-emprunteur est la date de signature de l’offre de prêt par l’emprunteur.

58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale

30/11/2018

Une étude de l’Insee révèle notamment que 58 % des ménages français sont, en 2014, propriétaires de leur résidence principale. En 1968, leur nombre était de 43 %.

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier une étude qui s’intéresse à l’évolution de la part des ménages propriétaires de leur logement en France. Cette étude nous apprend notamment que 58 % d’entre eux sont, en 2014, propriétaires de leur résidence principale. Un nombre en progression puisqu’ils étaient 43 % en 1968. Dans le détail, la part des ménages propriétaires, entre 1968 et 2014, a augmenté de 8 points en Occitanie et jusqu’à 18 points en Normandie. À l’inverse, certaines régions, comme la Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine, ont connu les plus faibles hausses. En Île-de-France, bien que le part des propriétaires soit en légère augmentation et se soit rapprochée de la moyenne nationale (57,8 %), celle-ci reste très inférieure (47,4 %) aux niveaux observés dans les autres régions.

Par ailleurs, l’Insee a également pu constater que la part des propriétaires variait avec l’âge. Ainsi, les ménages dont l’un des membres a au moins 60 ans sont généralement propriétaires de leur logement tant en 2014 qu’en 1968. Étant précisé que la part de propriétaires chez ces ménages a augmenté de 19 points en une cinquantaine d’années, soit la plus forte hausse. Pour les ménages les plus jeunes, la part des propriétaires est faible et relativement stable sur la période 1968-2014 (entre 6 % et 8 %). Sans surprise, ce sont surtout les catégories sociales les plus aisées dans lesquelles la part de propriétaires a le plus augmenté : +23 points pour les cadres et +21 points pour les professions intermédiaires.

Lien externe : Insee Focus n° 132 du 13 novembre 2018

Le dispositif Censi-Bouvard pourrait être prorogé !

27/11/2018

Arrivant à échéance au 31 décembre 2018, un amendement au projet de loi de finances pour 2019 propose une prorogation du dispositif Censi-Bouvard.

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2019, les amendements continuent d’affluer. Et l’un d’entre eux concerne le dispositif Censi-Bouvard. Censé prendre fin au 31 décembre 2018, cet amendement propose de proroger (en l’état !) le dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons que le dispositif Censi-Bouvard permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables (personnes physiques) doivent acquérir des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou des résidences avec services pour étudiants.

En pratique, les pouvoirs publics justifient cette nouvelle prorogation par le fait de vouloir répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées ; accroissement dû, d’une part, à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et, d’autre part, à la transition démographique qui se traduit par une population de personnes âgées de 60 ans et plus de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035.

Lien externe : Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-CF974 du 31 octobre 2018 (adopté) et amendement n° II-2624 du 15 novembre 2018 (adopté)

Un Français sur trois seulement déclare avoir préparé son départ à la retraite

23/11/2018

Les Français font preuve d’une certaine inquiétude vis-à-vis de leur retraite. Mais, selon une enquête, peu d’entre eux ont pris des dispositions pour compléter leurs pensions de retraite.

La retraite est un sujet de préoccupation majeure pour bon nombre de Français. Un sujet sur lequel s’est penché l’assureur Mercer au travers d’une enquête portant sur l’épargne retraite et salariale en France. Cette enquête nous apprend notamment que 70 % des personnes interrogées craignent une perte importante de leur pouvoir d’achat une fois qu’elles seront à la retraite. Paradoxe, 35 % (âgés de 50 ans et plus) d’entre elles seulement déclarent avoir pris des dispositions pour compenser une éventuelle perte de revenus. Et 32 % comptent agir en fin de carrière seulement. Chez les moins de 30 ans, le sujet ne préoccupe que 17 % d’entre eux.

S’agissant des moyens qu’elles comptent mettre en œuvre pour compléter leurs revenus au moment de la retraite, les personnes interrogées plébiscitent les investissements en immobilier. 83 % d’entre elles estiment qu’être propriétaire de sa résidence principale est le meilleur moyen de préparer sa retraite. Viennent ensuite les plans d’épargne retraite (67 %) et les contrats d’assurance-vie (59 %). Et 21 % des sondés ont déjà souscrit un dispositif individuel de retraite (Perp, contrat Madelin, par exemple).

Fait marquant, près de la moitié des sondés se dit prête à cotiser plus longtemps pour améliorer le montant de sa retraite. En revanche, 38 % se disent opposés à un recul de l’âge minimum légal de départ en retraite.

Lien externe : Mercer – Enquête Les Français face à leur retraite, novembre 2018

Un nouveau dispositif pour encourager les travaux de rénovation dans les centres-villes dégradés

20/11/2018

Pour répondre aux besoins de réhabilitation de l’habitat en centre-ville, le projet de loi de finances pour 2019 intègre un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier.

En plein examen du projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement vient de faire adopter un amendement prévoyant un nouveau dispositif de défiscalisation en immobilier. Un dispositif qui s’appliquerait aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Concrètement, les contribuables qui feraient l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer dans ces zones entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui effectueraient des travaux d’amélioration pourraient bénéficier d’une réduction d’impôt. Sachant que ces travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

La réduction d’impôt serait calculée selon les mêmes modalités que le dispositif Pinel. Rappelons que le taux de réduction du Pinel est calculé sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) et varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Lien externe : Projet de loi de finances pour 2019, amendement n° II-1926 du 9 novembre 2018 (adopté)

L’UFC-Que Choisir épingle les plateformes de crowdlending

16/11/2018

Selon une enquête de l’UFC-Que Choisir, près d’une entreprise sur dix, financée sur les plateformes de crowdlending, ne rembourse plus ses échéances.

Coup dur pour les plateformes de crowdlending ! Une enquête de l’UFC-Que Choisir alerte sur les risques liés à ce mode de financement des entreprises faisant appel aux particuliers. Après avoir passé au crible les sept principales plateformes françaises sur une période allant de février 2017 à octobre 2018, l’association de consommateurs a constaté que près d’une entreprise financée sur dix (9,5 %) ne rembourse plus ses échéances, soit une hausse du taux de défaut de plus de 120 % depuis sa dernière étude sur la même thématique datant de février 2017.

Dans le détail, c’est la plateforme Lendopolis qui tient le haut du classement : 18,3 % des projets proposés ne sont plus remboursés (projets en défaut de plus de deux mois rapportés au nombre de projets restant à rembourser). Vient ensuite la plateforme Unilend (11,2 %), plateforme qui a d’ailleurs été placée en liquidation judiciaire le 17 octobre dernier.

Par ailleurs, l’UFC-Que Choisir s’est focalisée sur le rendement dégagé par ce type d’investissement. Selon elle, en se basant sur 293 prêts financés par la plateforme leader du marché (Lendix, rebaptisé récemment October), le rendement annuel net avoisinerait les 0,69 %. Une rentabilité proche de celui du Livret A… les risques de défaut en plus !

L’UFC-Que Choisir explique cette explosion des taux de défaut par le fonctionnement du modèle économique des plateformes. Ces dernières étant rémunérées exclusivement à la commission sur les montants prêtés, elles inciteraient à proposer au financement le nombre maximum d’entreprises, au détriment d’une analyse rigoureuse de leur solvabilité.

Lien externe : UFC-Que Choisir

Sofica : la liste 2018 des sociétés agréées est connue

14/11/2018

Les particuliers ont jusqu’au 31 décembre 2018 pour investir dans l’une des douze Sofica agréées pour 2018.

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2018 pour les investissements de 2019. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 63,07 millions d’euros. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2018.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Lien externe : Centre national du cinéma et de l’image animée - Campagne Sofica 2018

Projet de loi de finances : les Français de l’étranger n’ont pas été oubliés !

09/11/2018

Le projet de loi de finances pour 2019 prévoit notamment d’assouplir les conditions d’application de l’exonération des plus-values immobilières réalisées par les Français de l’étranger sur leur résidence principale située en France.

Actuellement en discussion au Parlement, le projet de loi de finances pour 2019 prévoit plusieurs mesures à destination des Français résidents à l’étranger.

Tout d’abord, à compter de l’imposition des revenus de 2018, le taux minimum d’imposition applicable aux revenus de source française des Français de l’étranger serait relevé et passerait ainsi de 20 % à 30 % (de 14,4 % à 20 % lorsque les revenus proviennent des départements d’outre-mer). Toutefois, les contribuables concernés pourraient toujours demander l’application, à leurs revenus de source française, du taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de leurs revenus de source française et étrangère, s’il est inférieur au taux minimum.

Ensuite, la retenue à la source spécifique qui leur est appliquée sur les salaires, pensions et rentes viagères de source française serait modifiée. Notamment, elle deviendrait non libératoire et serait calculée en appliquant la grille de taux par défaut utilisée pour le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu des résidents. Une mesure qui devrait s’appliquer aux revenus perçus par les non-résidents à compter du 1er janvier 2020.

Enfin, le projet de loi de finances propose de faire bénéficier aux Français établis hors de France, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019, d’une exonération de l’imposition de la plus-value immobilière applicable aux immeubles qui constituaient leur résidence principale lors de leur départ de France. Condition pour bénéficier de cette exonération : la cession doit être réalisée avant la fin de l’année suivant celle du départ et le logement doit avoir été inoccupé durant cette période. Étant précisé que les contribuables non-résidents ne pourraient bien évidemment pas cumuler cette exonération avec l’exonération partielle de 150 000 €. En effet, les Français de l’étranger bénéficient déjà d’un régime spécifique d’exonération partielle de 150 000 € portant sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un logement situé en France. Les conditions pour en bénéficier seraient également assouplies en portant de 5 à 10 ans à compter du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, le délai avant l’expiration duquel doit intervenir la cession.

Lien externe : Art. 3 bis et 16 ter, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Des modifications à venir pour le pacte Dutreil

06/11/2018

Les premiers amendements au projet de loi de finances pour 2019 apportent des assouplissements au pacte Dutreil.

Le projet de loi de finances pour 2019 poursuit l’effort de simplification en faveur des transmissions d’entreprise en assouplissant, par voie d’amendements, le pacte Dutreil.

Rappelons que ce dispositif permet d’exonérer de droits d’enregistrement les transmissions à titre gratuit (succession ou donation) de parts ou d’actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à hauteur de 75 % de leur valeur. Pour en bénéficier, les titres transmis doivent notamment avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans, en cours au jour de la transmission, pris par le défunt ou le donateur, avec un ou plusieurs autres associés.

Les seuils de détention

Actuellement, l’engagement collectif doit porter sur au moins 34 % des droits financiers et des droits de vote de la société transmise lorsqu’elle n’est pas cotée ou sur au moins 20 % de ces droits si elle est cotée.

Pour les engagements collectifs souscrits à compter du 1er janvier 2019, ces seuils de détention resteraient inchangés s’agissant des droits de vote, mais seraient abaissés pour les droits financiers à 17 % pour les sociétés non cotées et à 10 % pour les sociétés cotées.

L’engagement « réputé acquis »

L’engagement collectif est réputé acquis lorsque, d’une part, le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint ou son partenaire de Pacs, détient de façon directe depuis au moins 2 ans le quota de titres requis pour la conclusion de cet engagement et, d’autre part, l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité principale ou une fonction de direction.

Le projet de loi de finances prévoit, pour les engagements collectifs réputés acquis à compter du 1er janvier 2019, d’apprécier le quota de titres requis en tenant compte de ceux détenus indirectement, dans la limite d’un seul niveau d’interposition, et en y incluant ceux du concubin notoire.

Lien externe : Art. 16, projet de loi de finances pour 2019, adopté le 23 octobre 2018 en 1re lecture par l’Assemblée nationale (1re partie)

Tous les comptes bancaires détenus à l’étranger doivent être déclarés !

05/11/2018

La récente loi relative à la lutte contre la fraude étend l’obligation déclarative des comptes bancaires à l’étranger aux comptes inactifs ou dormants.

Les particuliers, les associations et les sociétés (n’ayant pas la forme commerciale), domiciliés ou établies en France, qui disposent de comptes bancaires à l’étranger doivent les mentionner lors de leurs déclarations de revenus ou de résultats. En cas de non déclaration, ils encourent plusieurs amendes dont les montants peuvent être importants.

Avec la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018, cette obligation déclarative est étendue aux comptes inactifs ou dormants détenus par le contribuable. Concrètement, il s’agit des comptes pour lesquels aucune opération de crédit ou de débit n’a été enregistrée pendant la période visée par la déclaration.

En outre, cette nouvelle loi élargit le champ d’application du délai de reprise de 10 ans dont dispose l’administration fiscale. Jusqu’à présent, ce délai de reprise de 10 ans était ramené au délai de droit commun de 3 ans si le contribuable apportait la preuve que le total des soldes créditeurs des comptes qu’il détenait à l’étranger était inférieur à 50 000 € au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la déclaration devait être faite. Désormais, ce seuil de 50 000 € est apprécié tout au long de l’année, et non plus seulement en fin d’année. Un changement qui permet à l’administration fiscale d’invoquer plus facilement le bénéfice du délai de 10 ans.

Lien externe : Art. 7 et 9, loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018, JO du 24

Droit de préemption du locataire : attention à bien respecter les règles !

02/11/2018

Un locataire dont le droit de préemption n’a pas été respecté peut seulement demander à annuler la vente. Il ne peut pas bénéficier d’une vente forcée à son profit.

Le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail avait pour projet de vendre son bien immobilier. Comme la loi l’y oblige, il avait délivré à son locataire un congé avec offre de vente au prix de 200 000 € (droit de préemption du locataire). Une offre que ce dernier avait refusée. Plus tard, le locataire avait appris que le logement qu’il avait loué s’était vendu au prix de 80 000 €. Se sentant lésé, il avait assigné en justice le vendeur, l’acquéreur ainsi que le notaire en annulation et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Devant la cour d’appel, les prétentions du locataire avaient été accueillies favorablement par les juges. Ces derniers avaient considéré que le vendeur était tenu de porter à la connaissance de son locataire tout changement quant aux conditions ou au prix de vente. Faute de n’avoir pas respecté la législation sur ce point, les juges avaient estimé que le locataire était fondé à demander la nullité de la vente et à se porter acquéreur du bien immobilier au prix de 80 000 €.

Interrogée à son tour, la Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’appel. Selon elle, le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.

Lien externe : Cassation civile 3e, 11 octobre 2018, n° 16-26748

Rénovation énergétique : du chemin reste à parcourir !

31/10/2018

Selon une étude de l’ADEME, 5 % des travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2014 et 2016 dans les maisons individuelles en France ont eu véritablement un impact ayant eu pour effet de gagner au moins deux classes énergétiques du DPE.

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) vient de faire paraître une enquête qui dresse plusieurs constats sur la rénovation énergétique des maisons individuelles en France.

Premier constat, l’enquête a relevé que la motivation première des ménages français pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique est l’amélioration du confort du logement. Une motivation citée par 8 ménages sur 10. Les considérations tenant à la réduction de la facture énergétique ne sont évoquées que par 50 % des ménages interrogés.

Autre constat, l’ADEME a noté que les propriétaires de maisons individuelles privilégient l’amélioration de l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Ainsi, les travaux les plus courants ont consisté au renouvellement des fenêtres, à la réfection de la toiture ou encore à l’amélioration de l’isolation des murs. Point négatif : la performance des travaux effectués n’est pas toujours optimale. L’ADEME a souligné qu’un tiers seulement des travaux sur les toitures et les combles se révèle performant. Un ratio qui tombe à 1/6 pour les fenêtres, les ouvertures et les murs.

Pourtant, en interrogeant les ménages, 27 % d’entre eux ont estimé que tous les travaux de maîtrise de l’énergie avaient été faits dans leur maison. Or, l’étude a montré que seulement 5 % des rénovations réalisées ont eu véritablement un impact énergétique ayant eu pour effet de gagner au moins deux classes énergétiques du DPE.

Pour l’ADEME, les objectifs des pouvoirs publics dans ce domaine se heurtent à une absence de besoins exprimés par la population. Outre une simplification du parcours de rénovation, les politiques publiques devront être axées sur la mobilisation des ménages ne se sentant pas concernés par cette problématique. Du chemin reste donc à parcourir pour parvenir à l’objectif que se sont fixés les pouvoirs publics de tendre vers un parc de logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation) à l’horizon 2050 !

Lien externe : Enquête TREMI, campagne 2017 – ADEME

Immobilier : que contient la loi Elan ?

26/10/2018

Encadrement des loyers, contrôle des locations meublées touristiques, bail mobilité… Tour d’horizon des principales mesures de la loi Elan.

C’est fait ! La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été définitivement adoptée le 16 octobre dernier. Ce texte prévoit une série de mesures pour, selon le ministère de la Cohésion des territoires, répondre aux attentes des Français pour améliorer leur cadre de vie au quotidien par le logement et le développement des territoires. Une bonne occasion de présenter les mesures les plus marquantes du texte.

Le bail mobilité

Un nouveau type de bail est créé. Baptisé « bail mobilité », ce dernier, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, concerne les locations meublées. Un bail pouvant être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Concrètement, le bail mobilité a été pensé pour répondre aux besoins de logement des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission.

L’encadrement des loyers

Censuré par la justice administrative, l’encadrement des loyers est réintroduit par le texte. Précisons que le nouveau dispositif prévoit que les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, pourront expérimenter le dispositif pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs devront fixer leur loyer dans une fourchette (loyers de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier. En cas de non-respect, le bailleur indélicat serait sanctionné notamment en remboursant le trop-perçu au locataire.

L’encadrement des locations touristiques

La loi Elan prévoit un contrôle plus strict des locations meublées touristiques. Ainsi, les communes peuvent désormais demander aux bailleurs de leur transmettre le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours. Sachant que les bailleurs ne peuvent louer plus de 120 nuitées par an. En outre, pour les communes qui ont instauré un enregistrement obligatoire des locations meublées touristiques, les bailleurs qui ne respectent pas cette procédure pourront faire l’objet de sanctions pécuniaires : de 5 000 € à 10 000 € par logement.

Vers un durcissement du malus automobile en 2019

26/10/2018

Un nouveau tour de vis serait donné au malus automobile en 2019 afin d’inciter les Français à investir dans des véhicules propres.

Comme chaque année désormais, le projet de loi de finances pour 2019 prévoit un durcissement du malus automobile afin d’encourager l’achat de voitures neuves propres et de sanctionner l’acquisition des modèles les plus polluants. Taxe qui s’applique, rappelons-le, à certains véhicules de tourisme lors de la délivrance de leur carte grise. Le barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une réception communautaire serait ainsi alourdi pour les mises en circulation intervenant à compter du 1er janvier 2019.

Concrètement, le seuil d’application du barème serait abaissé de 120 à 117 grammes d’émission de CO2/km. Sa progressivité serait en outre renforcée, passant de 67 à 70 tranches, et ses tarifs augmentés. Seul le montant maximal, fixé à 10 500 € pour les véhicules émettant au moins 185 g de CO2/km, serait conservé.

Voici un comparatif entre l’actuel barème et celui envisagé par le projet de loi de finances.

Barème applicable aux véhicules faisant l’objet d’une réception communautaire

Taux d’émission de CO2 (en g/km)Tarif 2018 (en €)Tarif 2019 (en €)Taux ≤ 116001170501180551190601205065121537012260751237390124901131251131401261401731271732101282102531292533001303003531313534101324104731334735401345406131356136901366907731377738601388609531399531 0501401 0501 1531411 1531 2601421 2601 3731431 3731 4901441 4901 6131451 6131 7401461 7401 8731471 8732 0101482 0102 1531492 1532 3001502 3002 4531512 4532 6101522 6102 7731532 7732 9401542 9403 1131553 1133 2901563 2903 4731573 4733 6601583 6603 8531593 8534 0501604 0504 2531614 2534 4601624 4604 6731634 6734 8901644 8905 1131655 1135 3401665 3405 5731675 5735 8101685 8106 0531696 0536 3001706 3006 5531716 5536 8101726 8107 0731737 0737 3401747 3407 6131757 6137 8901767 8908 1731778 1738 4601788 4608 7531798 7539 0501809 0509 3531819 3539 6601829 6609 9731839 97310 29018410 29010 435185 ≤ taux10 50010 500

Lien externe : Art. 33, projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018

Le secteur de l’aéronautique

25/10/2018

Cadences et acquisitions, enjeux de demain.

Les valeurs technologiques se portent bien en Bourse, mais ce ne sont pas les seules : celles de l’aéronautique aussi. Les deux représentants du secteur au sein du Cac 40, Airbus et Safran, ou du Next 20, l’électronicien Thales, sont à leur plus haut niveau historique, ou en sont proches. Les investisseurs apprécient – et acceptent de payer – la forte visibilité et la croissance dont ces groupes bénéficient. Il faut dire que le trafic aérien reste dynamique au point de doubler tous les 15 ans. Ce qui impliquera l’entrée en service de plus de 37 000 avions commerciaux ces 20 prochaines années, selon les prévisions d’Airbus. Quant aux jets d’affaires, les signes de reprise sont enfin là après 10 ans de crise.

Accélérer le rythme

Pour autant, ce ne sont pas les prises de commande dans l’aviation commerciale qui soutiennent les cours de Bourse. En effet, après des années records, Airbus (comme Boeing) est plutôt au creux de la vague, affichant à peine 214 commandes depuis janvier.

Mais justement, les carnets sont pleins et il faut livrer. Avionneurs, motoristes et équipementiers sont ainsi en pleine accélération des cadences de production, doublée depuis 2 ans d’une transition entre ancienne et nouvelle génération de monocouloirs (A320), et des ajustements de rythme entre nouveaux (A350) et anciens (A380) programmes. Tout le monde suit, même si cela ne se fait pas sans heurts. On a pu le voir chez certains grands fournisseurs comme Lisi, le spécialiste des systèmes de fixation, qui a fait les frais de déstockages de ses clients. Mais, pour tous, cela devrait se traduire par une croissance et une rentabilité plus soutenues à l’avenir.

Digérer

Autre enjeu des prochains mois : l’intégration des acquisitions récentes ou en cours. Car Safran, Airbus et Thales se sont lancés dans des opérations de taille, en rachetant respectivement Zodiac Aerospace et le programme CSeries du Canadien Bombardier pour les 2 premiers et bientôt Gemalto – l’offre est en cours – pour l’électronicien. Renforcement dans les équipements, disparition d’un concurrent ou croissance dans le marché de la cybersécurité, les mouvements sont nombreux dans le secteur pour préparer la prochaine décennie.

Les principales valeurs du secteur

ValeursÉvolution sur 1 anÉvolution sur 5 ansAirbus+57 %+158 %Dassault Aviation+28 %+75 %Lisi-5 %+76 %Safran+37 %+167 %Thales+29 %+220 %

Le dispositif Pinel pourrait être étendu aux non-résidents

24/10/2018

Les Français de l’étranger pourraient bientôt profiter du dispositif Pinel quand bien même ne seraient-ils plus fiscalement domiciliés en France.

Le dispositif « Pinel » permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (dans certaines limites) varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Pour en profiter, l’investisseur doit être fiscalement domicilié en France et imposé à raison des revenus de l’immeuble dans la catégorie des revenus fonciers. Une condition de domicile qui serait revue si l’on en croit les déclarations récentes du ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin. En effet, lors d’une séance des questions au Gouvernement, le ministre a fait part de son intention d’étendre le dispositif aux Français de l’étranger.

Concrètement, les non-résidents pourraient profiter du Pinel en investissant depuis l’étranger. Et pour ceux qui ont initié un investissement locatif avant leur départ de France, la réduction d’impôt leur serait octroyée jusqu’au terme du dispositif ou jusqu’à leur retour en France. Des changements qui interviendraient par voie d’amendement dans le projet de loi de finances pour 2019. À suivre…

Dégrèvement de la taxe d’habitation : une mesure qui ne fait pas le bonheur de tous !

19/10/2018

Certains contribuables devant bénéficier cette année d’un dégrèvement de la taxe d’habitation ont eu la mauvaise surprise de constater une hausse de leur facture fiscale.

À l’heure où les premiers avis de taxe d’habitation arrivent dans les boîtes aux lettres, certains contribuables ont eu l’agréable surprise de voir le montant de leur impôt baissé de 30 %. Un effet de la loi de finances pour 2018 qui prévoit tout bonnement sa suppression progressive à l’horizon 2020.

Précisons que pour bénéficier d’un dégrèvement de la taxe d’habitation, les contribuables ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus. Pour 2018, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder, par exemple, pour une personne seule 27 000 €, 43 000 € pour un couple sans enfant et 54 000 € pour un couple avec un enfant.

Une bonne surprise certes, mais pas pour tout le monde ! En effet, certains contribuables, pourtant concernés par ce dégrèvement, ont constaté au contraire une augmentation de leur taxe d’habitation. La raison ? Il semblerait que les communes, à qui profitent une partie des recettes liées à la taxe d’habitation, ont anticipé une baisse de leur dotation. Elles croient difficilement à la promesse de l’exécutif de compenser « à l’euro près » le manque à gagner du fait de ce dégrèvement. Pour parer à cette éventualité, elles ont donc décidé d’augmenter le taux de la taxe. Et, d’après un rapport d’information de l’Assemblée nationale datant de juillet 2018, elles seraient 5 680 à avoir fait ce choix ! Sachant que la commune ayant pratiqué la hausse la plus importante (+15,5 %) est celle de Tasso en Corse-du-Sud.

Prélèvement à la source : un simulateur est désormais disponible

17/10/2018

Pour connaître le montant de la retenue à la source, les pouvoirs publics mettent à disposition des contribuables un simulateur en ligne.

Comme vous le savez sûrement, le dispositif du prélèvement à la source sera mis en œuvre à compter du 1er janvier 2019. Pour aider les salariés à prendre toute la mesure de cette nouvelle manière de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, les pouvoirs publics ont instauré une phase dite de « préfiguration » du prélèvement à la source. Ainsi, les entreprises volontaires peuvent, sur les rémunérations versées à leurs salariés du 1er septembre au 31 décembre 2018, préciser sur leurs bulletins de salaire le montant du prélèvement qui serait acquitté si le prélèvement à la source était déjà en vigueur. Pour ce faire, les employeurs utilisent le taux de prélèvement qui leur est communiqué par l’administration fiscale.

Toutefois, si votre employeur ne fait pas partie de ces entreprises volontaires, sachez que la Direction générale des Finances publiques vient de mettre en ligne un simulateur permettant de connaître le montant de la retenue qui sera opérée chaque mois sur vos revenus. Ainsi, vous êtes invité à indiquer le montant de votre revenu mensuel net imposable, ainsi que le taux de prélèvement que l’administration vous a récemment communiqué lors de la dernière campagne de déclaration des revenus. Un taux que vous pouvez d’ailleurs retrouver facilement dans votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr ou sur votre avis d’imposition. À partir des éléments que vous aurez saisis, le simulateur affichera immédiatement le résultat.

Lien externe : Simulateur du prélèvement à la source

Une assurance-emprunteur plus chère en 2019 ?

11/10/2018

Le projet de loi de finances pour 2019 envisage de supprimer une exonération de taxe sur les garanties décès des contrats d’assurance-emprunteur. Une exonération qui conduirait à relever leur tarif de quelques euros par mois pour les assurés.

Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ! Le projet de loi de finances pour 2019 intègre une mesure visant à supprimer l’exonération de taxe spéciale sur les conventions d’assurances (TSCA). Une exonération qui bénéficie aux seules garanties décès (sont ainsi exclues les garanties invalidité et perte d’emploi) incluses dans les assurances-emprunteur. Conséquence, les nouveaux contrats conclus à compter du 1er janvier 2019 devraient être pénalisés car ils deviendraient soumis à la TSCA au taux de 9 % sur l’intégralité de la prime.

Concrètement, selon les services de Bercy, pour un crédit immobilier de 100 000 € souscrit sur une durée de 15 ans, la fin de l’exonération entraînerait un supplément de cotisation d’assurance de 36 € par an, soit 540 € sur la durée du prêt. Sachant toutefois que les organismes d’assurance ne seraient pas dans l’obligation de faire payer cette hausse de la fiscalité à leurs clients et pourraient décider de la prendre en charge.

En tout cas, cette mesure aurait pour effet de générer, pour l’État, près de 100 M€ de recettes supplémentaires en 2019, 180 M€ en 2020 et 500 M€ à terme. Des fonds qui seraient affectés à la société Action Logement pour combler son manque à gagner suite au relèvement du seuil d’assujettissement des entreprises à la participation à l’effort de construction (le fameux 1 % logement) de 20 à 50 salariés prévu par le projet de loi Pacte.

Lien externe : Art. 52, projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018

Option pour l’impôt sur les sociétés : un retour possible ?

09/10/2018

Le projet de loi de finances pour 2019 prévoit un droit de renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés exercée par les sociétés de personnes.

Le projet de loi de finances pour 2019 vient d’être dévoilé par le gouvernement. Principalement tourné vers les entreprises, le texte prévoit une mesure de faveur concernant l’impôt sur les sociétés. Il serait question de permettre aux sociétés de personnes et groupements assimilés (EURL, sociétés civiles, sociétés en nom collectif, sociétés en commandite simple…) ainsi qu’aux EIRL ayant opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés de revenir sur leur choix. Un retour possible jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Sachant qu’en l’absence de renonciation dans ce délai, l’option pour l’impôt sur les sociétés deviendrait irrévocable.

Mais attention, il faut savoir que cette renonciation serait assimilée fiscalement à une cessation d’entreprise. Ce qui entraînerait notamment une imposition immédiate des bénéfices d’exploitation de la dernière période d’imposition, des bénéfices en sursis d’imposition ou encore des plus-values latentes.

Cette nouvelle mesure, si elle est votée en l’état par les parlementaires, devrait concerner les exercices clos à compter du 31 décembre 2018.

Lien externe : Art. 17, projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018

Le projet de loi Pacte veut encadrer les levées de fonds en ICO

05/10/2018

Le projet de loi Pacte prévoit de conférer un pouvoir de contrôle et d’agrément des acteurs de l’ICO à l’Autorité des marchés financiers.

51, c’est le nombre d’ICO qui ont été réalisées en France depuis 2016. Un « marché » émergent qui a permis à des entreprises de lever près de 290 millions d’euros. Rappelons qu’une ICO (pour Initial Coin Offering) est une nouvelle forme de levées de fonds qui s’appuie à la fois sur l’usage des crypto-monnaies et de la technologie Blockchain. En échange de leur contribution, les investisseurs reçoivent des jetons (ou tokens) émis par les porteurs de projets. Étant précisé que les tokens confèrent un ou plusieurs droits aux investisseurs : droit d’usage du service développé par l’entreprise ou encore des droits financiers. Des tokens qu’il est possible d‘ailleurs d’échanger sur des marchés secondaires.

Généralement, ces ICO sont destinées à financer des projets technologiques spécifiques portés par une entreprise ou une communauté de développeurs. Mais problème, cette nouvelle activité ne bénéficie aujourd’hui d’aucun cadre réglementaire. Pour attirer les innovateurs et protéger les investisseurs, les pouvoirs publics souhaitent donc clarifier les choses.

Et c’est là que le projet de loi Pacte entre en jeu. Un amendement au texte prévoit la possibilité pour l’Autorité des marchés financiers (AMF) de délivrer un visa (non obligatoire !) aux acteurs qui veulent émettre des jetons destinés notamment au marché français pour le financement d’un projet ou d’une activité, sous réserve qu’ils respectent certaines règles de nature à éviter des abus manifestes et à informer et protéger l’investisseur.

Mais avant de délivrer le précieux visa, l’AMF serait en droit d’examiner les documents élaborés par les émetteurs de jetons en amont de leur offre. En outre, le gendarme de la bourse aurait la faculté d’exiger notamment que les émetteurs de tokens bénéficient d’un statut de personne morale établie ou immatriculée en France. Et qu’ils mettent en place un système de séquestre des fonds levés.

Enfin, s’ils répondent aux exigences de l’AMF, les acteurs de l’ICO pourraient être labellisés et figurer sur une « liste blanche » diffusée auprès du grand public.

Lien externe : Article 26, projet de loi relatif à la croissance et la transformation des entreprises, enregistré à l’Assemblée nationale le 19 juin 2018

Exonération fiscale des biens ruraux loués à long terme

02/10/2018

Lorsqu’une partie seulement des parcelles reçues par succession est cédée par les héritiers dans le délai de 5 ans, l’exonération partielle de droits de mutation dont ils ont bénéficié n’est remise en cause que pour les seules parcelles cédées.

Lorsqu’ils sont transmis par donation ou par héritage, les biens ruraux loués par bail à long terme à un exploitant bénéficient d’une exonération partielle de droits de mutation. Mais attention, cette exonération s’applique à condition que le donataire ou l’héritier reste propriétaire de ces biens pendant au moins 5 ans. Si cette condition n’est pas respectée, l’exonération est remise en cause et les intéressés doivent verser au fisc les droits correspondants majorés des intérêts de retard.

À ce titre, la question s’est posée en justice de savoir si l’exonération doit être totalement remise en cause lorsqu’une partie seulement des parcelles transmises est cédée dans les 5 ans. Dans cette affaire, suite au décès de leur mère, deux frères avaient hérité de plusieurs parcelles de terre louées par un même bail à long terme. Puis ils s’étaient partagés deux de ces parcelles et les avaient cédées à une société dont ils étaient les seuls associés. L’administration avait alors remis en cause l’exonération fiscale dont ils avaient bénéficié. En effet, pour elle, la cession par les héritiers d’une partie, même minime, des parcelles comprises dans un même bail et constituant ainsi un « bien unique » remet en cause l’exonération pour la totalité des parcelles louées.

Les juges n’ont pas été de cet avis. Ils ont estimé, au contraire, que la remise en cause de l’exonération devait être limitée aux seules parcelles qui avaient été cédées dans les 5 ans.

Lien externe : Cassation commerciale, 10 juillet 2018, n° 16-26083

Projet de loi de finances pour 2019 : les mesures pour les particuliers

02/10/2018

Les mesures à destination des particuliers sont peu nombreuses dans le projet de loi de finances pour 2019.

Le gouvernement vient de présenter son projet de loi de finances pour 2019. Un projet de loi essentiellement tourné vers les entreprises. Le texte prévoit toutefois quelques mesures destinées aux particuliers. Zoom sur les plus marquantes d’entre elles.

Des aménagements pour le prélèvement à la source

Le gouvernement avait annoncé son intention de retoucher le dispositif du prélèvement à la source pour ne pas pénaliser certaines catégories de contribuables. C’est chose faite dans le projet de loi de finances pour 2019.

Concrètement, les contribuables qui bénéficient de certains crédits et réductions d’impôt bénéficieraient finalement d’une avance de 60 % (au lieu de 30 % initialement). Le montant minimum de versement de l’avance étant réduit de 100 € à 8 €. Seraient concernés par cette avance :
- les crédits d’impôt relatifs aux frais de garde des enfants de moins de 6 ans et aux emplois à domicile ;
- les crédits d’impôt liés à un dispositif de défiscalisation immobilier (Pinel, etc.) ;
- la réduction d’impôt pour dépenses d’accueil en établissement pour personnes âgées dépendantes ;
- la réduction d’impôt pour les dons aux œuvres et aux associations.

Autre aménagement à destination des salariés employés par des particuliers, leurs rémunérations ne feraient l’objet d’aucune retenue à la source en 2019. Toutefois, pour éviter un double prélèvement en 2020, ils verseraient :
- en 2019, un acompte afin d’anticiper le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de 2019. Calculé sur la base des salaires perçus au titre de 2018, l’acompte serait étalé sur les 4 derniers mois de l’année ;
- en 2020, le paiement du solde de l’impôt (s’il excède 300 € et 50 % de l’impôt sur le revenu résultant de l’application du barème progressif) sur le revenu portant sur les salaires versés en 2019, qui serait étalé sur une période allant de septembre 2020 à décembre 2021.

Une prorogation du CITE

Arrivant à échéance le 31 décembre 2018, le crédit d’impôt pour la transition énergétique serait finalement prorogé pour une année supplémentaire. Pourtant, il était question un temps de le transformer en une sorte de prime énergie versée aux ménages qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale. Après étude, le dispositif s’est révélé complexe et coûteux à mettre en place. Dans tous les cas, les modalités pour bénéficier de ce crédit d’impôt pour la transition énergétique ne seraient pas modifiées.

À noter que l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements, serait reconduit pour 3 années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Le dispositif serait aménagé pour le rendre plus simple : suppression de la condition de bouquet de travaux, alignement de la condition d’ancienneté des logements sur celle applicable au CITE, révision de la liste des travaux éligibles...

Lien externe : Projet de loi de finances pour 2019, n° 1255, enregistré à l’Assemblée nationale le 24 septembre 2018

Les droits de succession en France sont-ils plus élevés que ceux de nos voisins européens ?

28/09/2018

La France est le pays européen où la fiscalité successorale est la plus élevée.

Le secrétaire d’État chargé des relations avec le Parlement, Christophe Castaner, souhaitait, il y a quelques semaines, ouvrir un nouveau chantier en proposant de réformer la fiscalité successorale. Une réforme nécessaire, selon lui, pour « corriger les inégalités de naissance ». Sans doute fallait-il entendre par cette formule la volonté d’alourdir l’impôt pour les patrimoines les plus importants. Suite à ces déclarations, le président de la République a réagi et a tranché : il ne touchera pas, durant son quinquennat, à la fiscalité de la transmission.

Sujet maintes fois soumis au débat public, la fiscalité successorale a peu évolué ces dernières années. Pourtant, des voix appellent à remettre à plat cet impôt car la France appliquerait la taxation la plus lourde en Europe. Mais est-ce véritablement le cas ?

Des taux élevés

En France, les transmissions par décès sont taxées en fonction de barèmes progressifs tenant compte, d’une part, du lien de parenté entre le défunt et l’héritier et, d’autre part, du montant transmis. En pratique, le taux le plus élevé du barème, pour une transmission parents-enfants, est de 45 %. Un taux qui s’applique à partir d’un patrimoine à transmettre de 1 805 677 € par enfant. Ce qui n’est pas le cas le plus courant, sachant qu’environ 80 % des successions en France sont inférieures à 100 000 € ! Étant précisé que la législation offre aux enfants un abattement de 100 000 €. Rares sont donc les successions donnant lieu à taxation.

En revanche, pour d’autres transmissions (par exemple, entre un oncle et son neveu ou entre frères et sœurs), les tranches du barème et le tarif applicable sont moins favorables (jusqu’à 60 %) et les abattements plus restreints. Note positive, les transmissions en faveur du conjoint survivant et du partenaire de Pacs survivant sont, depuis la loi dite Tepa de 2007, exonérées de droits de succession.

Et nos voisins européens ?

Si l’on fait un rapide tour d’Europe, on observe que nos voisins ont globalement une fiscalité successorale plus douce. Par exemple, en Allemagne, pour les transmissions en ligne directe (parents-enfants), le taux d’imposition maximal atteint 30 % à partir d’un patrimoine à transmettre de plus de 26 millions d’euros. Une taxation qui intervient, là aussi, après application d’un abattement de 400 000 € par enfant. En Italie, le taux d’imposition est fixé à 4 % pour le conjoint et les enfants. Et l’abattement qui leur est octroyé est d’1 million d’euros. En Belgique (région wallonne), les successions en ligne directe sont taxées à hauteur de 30 % à partir d’un patrimoine de 500 000 €. Et un abattement de 25 000 € s’applique lorsque la part nette recueillie par l’héritier en ligne directe n’excède pas 125 000 €. Enfin, le Portugal, la Norvège, l’Autriche et la République Tchèque ont tout bonnement abandonné l’idée de taxer les successions.

Un testament authentique déclaré nul peut être valable en tant que testament international

26/09/2018

La condition de présence de deux témoins et d’un notaire pour l’établissement d’un testament international est satisfaite dès lors que le testament a été dressé en présence de deux notaires.

Lorsque la validité d’un testament authentique est remise en cause en raison notamment d’une condition de forme non respectée, sachez qu’il est possible de le « sauver » en le convertissant en testament international. Une forme de testament qui est valable quel que soit le pays (signataire de la Convention de Washington de 1973) où il a été rédigé, la situation des biens, la nationalité, le domicile ou la résidence du testateur. Et dans une affaire récente, la Cour de cassation a, une nouvelle fois, assoupli les conditions dans lesquelles cette conversion peut être réalisée.

En l’espèce, un homme était décédé en laissant un testament authentique, reçu par deux notaires, dans lequel il léguait des biens à des personnes, dont deux de ses neveux, ainsi qu’à une association. Or, les neveux, également héritiers de la succession, avaient contesté en justice la régularité de ce testament puisque, selon eux, la formalité de la dictée n’avait pas été respectée. Une action en justice destinée à évincer purement et simplement les autres légataires (notamment l’association) et à rétablir la dévolution successorale.

Appelée à se prononcer sur le litige, la cour d’appel avait prononcé la nullité du testament authentique pour non-respect de la formalité de dictée exigée par la loi. En revanche, elle avait estimé qu’au regard de la Convention de Washington, le testament était valable en tant que testament international. De ce fait, elle avait ordonné la délivrance du legs consenti à l’association.

Peu satisfaits de cette décision, les héritiers avaient formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Même résultat : la Haute juridiction a approuvé la décision de la cour d’appel concernant la nullité du testament authentique et confirmé que cette annulation ne faisait pas obstacle à la validité de l’acte en tant que testament international, dès lors que les formalités prescrites par la Convention de Washington avaient été accomplies. Pourtant, en l’espèce, la condition tenant à la présence de deux témoins (en plus du notaire) n’était pas remplie. Les juges ont tout de même considéré qu’un notaire pouvait suppléer les deux témoins.

Lien externe : Cassation civile 1re, 5 septembre 2018, n° 17-26010

Régler l’impôt sur la fortune immobilière par la remise d’un bien

21/09/2018

Un décret récent permet aux redevables de l’impôt sur la fortune immobilière de payer leur contribution par la remise d’un bien.

Depuis le 1erjanvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce dernier, fonctionnant quasiment selon les règles de l’ISF, cible toutefois les seuls actifs immobiliers. Sont visés notamment les immeubles bâtis (habitation ou professionnel), les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…), les biens immobiliers en construction, les droits réels immobiliers ainsi que les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.

Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune en son temps, il est désormais possible, grâce à un décret récent, de s’acquitter de sa contribution en utilisant la procédure de dation en paiement. Concrètement, cette procédure consiste en la remise :
- d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de documents de haute valeur artistique ou historiques ;
- de certains immeubles situés dans les zones d’intervention du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ;
- de bois et forêts ou d’espaces naturels pouvant être incorporés au domaine forestier de l’État.

Condition pour pouvoir utiliser cette procédure, le montant de l’impôt à acquitter doit être au moins égal à 10 000 €. Et le contribuable doit avoir reçu de la part de l’administration fiscale un agrément contenant notamment la valeur reconnue aux biens offerts en paiement.

Lien externe : Décret n° 2018-680 du 30 juillet 2018, JO du 1er août

Projet de loi Pacte : l’assurance-vie bientôt transférable ?

19/09/2018

Un amendement au projet de loi Pacte propose la mise en place de la transférabilité des assurances-vie.

Actuellement en discussion, le projet de loi Pacte prévoit des mesures destinées à simplifier la vie des PME et à les aider à se développer. Y ont été également intégrées des mesures visant l’épargne des Français comme la refonte des produits d’épargne retraite ou encore l’incitation à la mise en place d’une épargne salariale dans les entreprises de moins de 250 salariés.

Dans le cadre de l’examen de ce projet de loi, plusieurs députés ont déposé une série d’amendements dont l’un pourrait particulièrement bouleverser les habitudes. Il serait ainsi question de permettre à un épargnant de transférer son contrat d’assurance-vie vers une autre entreprise d’assurance. Et ce sans perdre l’antériorité fiscale. Une avancée qui permettrait, d’une part, de mettre en concurrence les assureurs et, d’autre part, aux épargnants de faire évoluer plus facilement leur contrat. Actuellement, pour effectuer un tel transfert, les épargnants sont contraints de clôturer purement et simplement leur contrat et de placer le capital ainsi récupéré dans un contrat nouvellement souscrit chez un autre assureur. Un rachat total du contrat qui entraîne par voie de conséquence une taxation.

Face à cette « proposition », les pouvoirs publics ont fait valoir leur veto. Le ministre de l’Économie se dit opposé à cette transférabilité car elle conduirait, selon lui à accentuer l’avantage fiscal de l’assurance-vie en permettant de « l’emporter » d’un assureur à un autre. L’assurance-vie étant, selon lui, « déjà très largement encouragée par notre fiscalité ».

Pourtant, selon un sondage, près de 74 % des Français interrogés seraient favorables à une évolution réglementaire autorisant le transfert d’un contrat d’assurance-vie. Étant précisé que les personnes déjà titulaires d’une assurance-vie, seraient, quant à elles, 86 % à adhérer à cette option.

Sujet pour l’instant clos, mais une source proche du dossier indique que cet amendement pourrait refaire surface par la voie du Sénat !

Meublé de tourisme : le propriétaire doit demander une autorisation de changement d’usage

13/09/2018

Le propriétaire d’un logement meublé donné en location touristique doit obtenir une autorisation préalable de changement d’usage même s’il ne procède pas lui-même aux locations.

Le propriétaire d’un logement meublé à Paris avait consenti un bail (avec autorisation de sous-location) à une société dont l’activité principale consistait à louer des logements meublés de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage.

À noter qu’à Paris, les logements destinés à être exploités en tant que meublés de tourisme doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de changement d’usage de la part de la mairie. Une formalité obligatoire que n’avait pas réalisée le propriétaire du bien avant de consentir le bail. Résultat : il s’était vu adresser une assignation par le procureur de la République en paiement d’une amende de 20 000 €. Une amende qu’il avait refusé de régler au motif qu’il n’avait pas procédé lui-même aux mises en location litigieuses sur des sites Internet spécialisés et qu’il n’avait donné aucune autorisation à la société pour y procéder dans des conditions contraires à la loi.

Appelée à se prononcer sur cette affaire, la Cour de cassation a donné tort au propriétaire. Elle a souligné que ce dernier, bien qu’ayant donné son logement en location meublée à une société avec autorisation expresse de le sous-louer de manière temporaire, ne pouvait pas se dégager de la responsabilité qu’il encourait en qualité de propriétaire du logement. Il devait donc bel et bien obtenir l’autorisation de changement d’usage requise.

Lien externe : Cassation civile 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20654

Les aménagements apportés au prélèvement à la source

11/09/2018

Pour limiter l’impact sur la trésorerie des contribuables, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu prendra mieux en compte les crédits et réductions d’impôt.

Fin du suspense ! Après plusieurs jours d’hésitation de la part de l’exécutif, c’est finalement une intervention télévisée du Premier ministre qui a mis fin au débat : le prélèvement à la source sera bel et bien appliqué à compter du 1er janvier 2019. Après avoir passé en revue le dispositif, le gouvernement a toutefois décidé d’y apporter quelques améliorations.

D’une part, les particuliers qui bénéficient de certains crédits ou réductions d’impôt percevront, au 15 janvier de chaque année, un acompte de 60 % (au lieu de 30 % comme prévu initialement). Sont visés par cet acompte :
- les crédits d’impôt relatifs aux frais de garde des enfants de moins de 6 ans et aux emplois à domicile ;
- les crédits d’impôt liés à un dispositif de défiscalisation immobilier (Pinel, etc.) ;
- la réduction d’impôt pour dépenses d’accueil en établissement pour personnes âgées dépendantes ;
- la réduction d’impôt pour les dons aux œuvres et aux associations.

D’autre part, pour les salariés employés par des particuliers (assistante maternelle, par exemple), le prélèvement à la source ne s’appliquera finalement qu’au 1er janvier 2020. Un report bienvenu dans la mesure où le système tel qu’il était prévu conduisait à payer 2 fois l’impôt en 2020 (sur les revenus de 2019 et de 2020). À la place, le gouvernement propose la mise en place d’un acompte exceptionnel sur les revenus de 2019 (payable en septembre 2019). Un acompte qui devrait être d’un montant plus ou moins équivalent à l’impôt sur le revenu que le salarié paie habituellement chaque année.

Ne reste plus maintenant qu’à attendre les détails techniques qui seront émis par les services de Bercy !

Des ajustements à venir pour le dispositif Pinel ?

07/09/2018

Un rapport récent de la Commission des finances de l’Assemblée nationale préconise certains aménagements pour le dispositif Pinel.

Le succès du dispositif fiscal Pinel ne se dément pas. Selon un rapport de la Commission des finances de l’Assemblée nationale daté du 18 juillet 2018, entre 2014 et 2016, 105 772 foyers ont déclaré bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel, contre 4 873 en 2014. Étant précisé que le montant moyen de la réduction d’impôt par foyer fiscal était de 3 770 € en 2016 (3 292 € en 2014). Un succès si important que les pouvoirs publics ont décidé, lors de la dernière loi de finances, de prolonger la durée de vie du dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou font construire, jusqu’au 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Cette réduction, répartie par parts égales sur cette durée d’engagement de location, est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.

Mais problème, selon la commission, ce dispositif ne fait pas l’objet d’un suivi scrupuleux de la part des pouvoirs publics. En cause, les outils informatiques de l’administration fiscale qui ne permettent pas de dénombrer les bailleurs individuels et les ménages ayant souscrit des parts de SCPI ainsi que la dépense fiscale afférente, ni les bénéficiaires indirects du dispositif. Il est dès lors difficile de mesurer si le dispositif Pinel répond bien à l’objectif qui consiste à faciliter l’accès des personnes modestes à un logement. Le rapport de la Commission des finances suggère ainsi de renforcer les contrôles pour vérifier que les réductions d’impôt soient bien octroyées conformément aux dispositions légales et réglementaires. Par ailleurs, toujours dans l’optique de répondre à l’objectif recherché, le rapport préconise de rétablir l’interdiction pour l’investisseur de louer son bien à l’un de ses ascendants ou descendants. Des mesures qui pourraient être intégrées à la prochaine loi de finances pour 2019. Affaire à suivre…

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